Investir dans un EHPAD ancien ou d’occasion est l’une des pistes sérieuses pour le développement de votre patrimoine immobilier. En effet, les EHPAD en qualité d’investissement locatif font figure de produit recherché avec de bons rendements et l’année écoulée ne dément pas ce postulat. Leur fonctionnement différent de l’investissement immobilier classique avec notamment un bail commercial et une fiscalité LMNP rendent l’achat d’une chambre EHPAD attrayante. Nous vous expliquons ici les principaux éléments de rentabilité d’un achat en EHPAD ancien. Un investissement à observer à la loupe pour développer votre patrimoine immobilier et vos revenus complémentaires.
Quel investisseur êtes-vous ?
Seul ou accompagné d’un gestionnaire de patrimoine, il faut définir au préalable quels sont les contours de votre profil d’investisseur. Jeune actif à la recherche de la constitution d’un patrimoine immobilier ou proche de la retraite, désireux de générer des revenus mensuels complémentaires ? En fonction de votre profil et de votre situation personnelle et professionnelle, les investissements dans la pierre ou financier peuvent varier. Avec les EHPAD, vous pourrez acheter dans l’immobilier à un prix plus accessible et avec des avantages fiscaux immédiats.
Ainsi, lorsque vous faites le choix d’investir en EHPAD ancien, vous générez des revenus complémentaires sans fiscalité et achetez à bon prix. De plus, ce type de bien immobilier n’impose pas de gestion locative puisque c’est un bail commercial que vous signez avec le gestionnaire de l’EHPAD. Le choix de l’EHPAD ancien (comparativement au neuf) apporte des avantages non négligeables.
Ce type d’investissement est souvent envisagé pour préparer sa retraite. Il peut également être envisagé par des investisseurs qui décident de convertir en immobilier géré leurs avoirs financiers. Et donc, en quête un rapport rendement/fiscalité supérieur.
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Les revenus locatifs liés à l’achat d’une chambre en EHPAD
Le bail commercial
Contrairement à l’immobilier locatif traditionnel en appartement ou maison, l’achat d’une chambre en EHPAD est contractualisé par un bail commercial. La signature de ce contrat se fait avec l’exploitant de l’EHPAD et pour une durée de 9 à 12 ans. La réussite de votre investissement immobilier locatif en Ehpad repose donc sur la fiabilité et l’expérience de l’exploitant. Ceci constitue une raison importante pour laquelle passer par un gestionnaire de patrimoine qui connait la qualité de la résidence et de son gestionnaire.
Une chambre en EHPAD n’est pas directement louée au résident, mais par l’intermédiaire d’une société de gestion qui contracte un bail commercial avec le propriétaire.
Le gestionnaire de la résidence s’occupe de toute la gestion, de la location et de l’entretien de l’Ehpad. Investir en Ehpad permet ainsi d’éviter une vacance locative et de s’épargner du temps consacré à la gestion de la location d’un bien.
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Les revenus locatifs en EHPAD ancien
Une fois le bail commercial signé, vous connaissez les revenus locatifs dont vous allez pouvoir bénéficier. Le loyer est le futur rendement de votre placement en EHPAD ancien sur la durée. La connaissance et la garantie de paiement de ces loyers associés aux avantages fiscaux générés permettent de calculer la rentabilité de cet investissement locatif dans l’ancien.
Les rendements moyens pour un investissement en EHPAD sont de 4% net d’impôts.
Les articles 605 et 606 du code civil
Le bail commercial signé entre l’investisseur et le gestionnaire EHPAD prend en compte les articles 605 et 606 du code civil. Ces articles sont importants pour la rentabilité de votre investissement en EHPAD ancien car ils déterminent la répartition des charges liées aux possibles rénovations pendant la durée du bail. En théorie, lorsque ces articles ne sont pas mentionnés dans le bail, les charges afférentes relèvent de la responsabilité du bailleur comme le rappelle le site ehpad.fr.
La défiscalisation et le rendement en EHPAD ancien
Pour l’investisseur à la recherche de défiscalisation liée à un achat dans l’ancien, la chambre EHPAD est un placement de bon rendement. En effet, un investissement en EHPAD vous permet de bénéficier de certains avantages fiscaux. Ces avantages fiscaux sont différents de ceux obtenus pour un investissement locatif en EHPAD neuf.
Le paiement des loyers
Lorsque vous êtes propriétaire d’une chambre EHPAD, vous encaissez un loyer garanti payé par le gestionnaire de l’établissement. Il est préférable de percevoir ce loyer chaque mois ou chaque trimestre. Il faut également vérifier que le loyer est garanti toute la durée du bail et qu’il sera revalorisé chaque année pour compenser l’inflation. Le rendement de votre investissement locatif en EHPAD ancien devra tenir compte de cette donnée garantie à la signature.
La défiscalisation LMNP ancien
Outre ces loyers, l’investisseur bénéficie d’un avantage fiscal non négligeable. Il relève en effet du régime du « loueur en meublé non professionnel » ou LMNP. Ce dispositif permet de déduire des loyers une somme liée à l’amortissement des murs et du mobilier. La défiscalisation LMNP ancien est très favorable puisqu’elle efface l’impôt à payer sur ces revenus locatifs durant plusieurs années.
Revenus locatifs EHPAD ancien = loyers perçus – amortissement = revenus nets.
Cette déduction assure clairement de devenir propriétaire dans l’immobilier locatif ancien selon des conditions très avantageuses. La rentabilité d’un achat en EHPAD ancien est plus intéressante qu’un investissement en immobilier « classique ». On peut le considérer comme un produit de rente.
Conseil et