Quel rendement pour un investissement en EHPAD ancien ?

2 juillet 2020 -
quel est le rendement d'un investissement en EHPAD ancien

Investir dans un EHPAD ancien ou d’occasion est l’une des pistes sérieuses pour le développement de votre patrimoine immobilier. En effet, les EHPAD en qualité d’investissement locatif font figure de produit recherché avec de bons rendements. Quel est la rentabilité d’un achat en EHPAD ancien ? Quels critères doivent être pris en compte avant de se lancer ?

Quel investisseur êtes-vous ?

Seul ou accompagné d’un gestionnaire de patrimoine, il faut définir au préalable quels sont les contours de votre profil d’investisseur. Jeune actif, proche de la retraite, désireux de se constituer un patrimoine immobilier pour générer des revenus mensuels. Ou soucieux de générer des revenus complémentaires pour une retraite… En fonction de votre profil et de votre situation personnelle et professionnelle, les investissements peuvent varier.

Lorsque vous faites le choix d’investir en EHPAD ancien, vous générez des revenus complémentaires sans fiscalité. Ou bien, vous investissez dans l’immobilier locatif en bénéficiant d’une réduction d’impôts sans gestion locative. Le choix de l’ancien (comparativement au neuf) apporte des avantages non négligeables.

Ce type d’investissement est souvent envisagé pour préparer sa retraite. Il peut également être envisagé par des investisseurs qui décident de convertir en immobilier géré leurs avoirs financiers. Et donc, en quête un rapport rendement/fiscalité supérieur.

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Le conseiller en gestion de patrimoine vous aide à faire les meilleurs investissements selon votre situation. La rentabilité d’un investissement en EHPAD ancien fait partie des bons placements.

Les revenus liés à l’achat d’une chambre en EHPAD

Le bail commercial

Contrairement à l’immobilier locatif traditionnel en appartement ou maison, l’achat d’une chambre en EHPAD est contractualisée par un bail commercial. La signature de ce contrat se fait avec l’exploitant de l’EHPAD et pour une durée de 9 à 12 ans. La réussite de votre investissement immobilier locatif en Ehpad repose donc sur la fiabilité et l’expérience de l’exploitant.

Une chambre en EHPAD n’est pas directement louée au résident, mais par l’intermédiaire d’une société de gestion qui contracte un bail commercial avec le propriétaire.

Le gestionnaire de la résidence s’occupe de toute la gestion, de la location et de l’entretien de l’Ehpad. Investir en Ehpad permet ainsi d’éviter une vacance locative et de s’épargner du temps consacré à la gestion de la location d’un bien.

Les revenus locatifs en EHPAD ancien

Une fois le bail commercial signé, vous connaissez les revenus locatifs dont vous allez pouvoir bénéficier. Le loyer est le futur rendement de votre placement en EHPAD ancien sur la durée. La connaissance et la garantie de paiement de ces loyers associés aux avantages fiscaux générés permettent de calculer la rentabilité de cet investissement locatif dans l’ancien.

Les rendements moyens pour un investissement en EHPAD sont de 4% net d’impôts.

Les articles 605 et 606 du code civil

Le bail commercial signé entre l’investisseur et le gestionnaire EHPAD prend en compte les articles 605 et 606 du code civil. Ces articles sont importants pour la rentabilité de votre investissement en EHPAD ancien car ils déterminent la répartition des charges liées aux possibles rénovations pendant la durée du bail. En théorie, lorsque ces articles ne sont pas mentionnés dans le bail, les charges afférentes relèvent de la responsabilité du bailleur comme le rappelle le site ehpad.fr.

La défiscalisation et le rendement en EHPAD ancien

Pour l’investisseur à la recherche de défiscalisation liée à un achat dans l’ancien, la chambre EHPAD est un placement de bon rendement. En effet, un investissement en EHPAD vous permet de bénéficier de certains avantages fiscaux. Ces avantages fiscaux sont différents de ceux obtenus pour un investissement locatif en EHPAD neuf.

Le paiement des loyers

Lorsque vous êtes propriétaire d’une chambre EHPAD, vous encaissez un loyer garanti payé par le gestionnaire de l’établissement. Il est préférable de percevoir ce loyer chaque mois ou chaque trimestre. Il faut également vérifier que le loyer est garanti toute la durée du bail et qu’il sera revalorisé chaque année pour compenser l’inflation. Le rendement de votre investissement locatif en EHPAD ancien devra tenir compte de cette donnée garantie à la signature.

La défiscalisation LMNP ancien

Outre ces loyers, l’investisseur bénéficie d’un avantage fiscal non négligeable. Il relève en effet du régime du « loueur en meublé non professionnel » ou LMNP. Ce dispositif permet de déduire des loyers une somme liée à l’amortissement des murs et du mobilier. La défiscalisation LMNP ancien est très favorable puisqu’elle efface l’impôt à payer sur ces revenus locatifs durant plusieurs années.

Revenus locatifs EHPAD ancien = loyers perçus – amortissement = revenus nets.

Cette déduction assure clairement de devenir propriétaire dans l’immobilier locatif ancien selon des conditions très avantageuses. La rentabilité d’un achat en EHPAD ancien est plus intéressante qu’un investissement en immobilier « classique ». On peut le considérer comme un produit de rente.

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