En 2025, l’investissement dans l’immobilier ancien séduit de plus en plus d’investisseurs en France. Entre charme architectural, emplacement privilégié en cœur de ville et prix d’acquisition souvent plus attractifs que dans le neuf, il offre des atouts indéniables. Mieux encore, l’État encourage sa rénovation via des dispositifs fiscaux avantageux. Mais comment profiter pleinement de la défiscalisation dans l’ancien ? Quels sont les critères, les travaux éligibles, les pièges à éviter ? Notre conseiller en gestion de patrimoine indépendant décrypte pour vous les principaux dispositifs fiscaux.
Bénéficier d’un coup de pouce fiscal pour les passionnés de patrimoine
La loi Malraux est sans doute le dispositif le plus emblématique pour la rénovation de l’immobilier ancien de caractère. Elle s’adresse aux investisseurs qui souhaitent restaurer un bien situé dans un site patrimonial remarquable ou un secteur sauvegardé, souvent en centre-ville historique.
Le périmètre de la loi fiscale
- Avantage fiscal : réduction d’impôt de 22 % à 30 % sur le montant des travaux (plafond de 400 000 € sur 4 ans).
- Conditions de défiscalisation :
- Les travaux doivent être supervisés par un Architecte des Bâtiments de France.
- Engagement de location nue de 9 ans minimum.
- Pas de plafond de loyers ni de ressources des locataires.
Le conseil de notre CGPI
Ce dispositif est idéal pour les contribuables fortement imposés et sensibles à la conservation du patrimoine historique.
Comparatif des dispositifs et avantages fiscaux pour
un investissement dans l’immobilier ancien
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Rénover un bien immobilier ancien pour revitaliser certaines communes
Créée en 2019 et prolongée jusqu’en 2026, la loi Denormandie vise à dynamiser les centres-villes dégradés. Elle concerne l’achat d’un logement ancien avec travaux, dans une des communes éligibles identifiées par le programme « Action cœur de ville ».
Le périmètre de la loi fiscale
- Avantage fiscal : réduction d’impôt jusqu’à 21 % (pour une mise en location de 12 ans).
- Conditions de défiscalisation :
- Travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération.
- Plafond de 300 000 € d’investissement.
- Respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires (identiques à la loi Pinel).
Le conseil de notre CGPI
La loi Denormandie permet de combiner impact social et optimisation fiscale dans de petites et moyennes villes.
Le déficit foncier : la solution flexible pour les revenus fonciers
Le déficit foncier est une autre solution très efficace pour défiscaliser grâce à un bien ancien, notamment lorsque les travaux sont importants mais ne rentrent pas dans le cadre des lois Malraux ou Denormandie.
Le périmètre du dispositif
- Avantage fiscal : imputation du déficit jusqu’à 10 700 € par an sur le revenu global, et report sur 10 ans pour le surplus.
- Conditions de défiscalisation :
- Le bien doit être mis en location nue pendant au moins 3 ans après imputation.
-
Les travaux doivent concerner l’entretien, la réparation ou l’amélioration (hors agrandissement).
-
Applicable uniquement pour les revenus fonciers (pas en micro-foncier)
Le conseil de notre CGPI
Ce mécanisme de réduction d’impôts est particulièrement adapté aux investisseurs qui perçoivent déjà des revenus locatifs et souhaitent réduire leur imposition globale.
Qu’est-ce que le déficit foncier ? Comment l’utiliser dans l’investissement immobilier ancien ?[/caption]
Exemple comparatif des avantages fiscaux selon le dispositif ou la loi
| Dispositif | Avantage fiscal | Type de bien | Conditions clés |
|---|---|---|---|
| Loi Malraux | Jusqu’à 30 % de réduction | Ancien classé SPR | Travaux encadrés, location nue 9 ans |
| Loi Denormandie | Jusqu’à 21 % de réduction | Ancien en zone éligible | 25 % de travaux, plafonds de loyers |
| Déficit foncier | Jusqu’à 10 700 € d’économie/an | Ancien avec travaux importants | Location nue, imputation sur revenu global |
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Les points de vigilance
Bénéficier d’un avantage fiscal suppose de respecter à la lettre les exigences de chaque dispositif. Voici quelques écueils fréquents à éviter :
-
Mauvaise estimation des coûts de travaux : peut compromettre la rentabilité de l’opération.
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Non-respect des obligations de location : entraîne la reprise des avantages fiscaux par l’administration.
-
Choix d’une commune non éligible (notamment pour Denormandie) : rend l’opération inéligible à la défiscalisation.
L’accompagnement par un professionnel comme un conseiller en gestion du patrimoine indépendant sur la zone d’Aix en Provence se présente donc comme la solution idéale et sécurisée.
Conclusion : une stratégie gagnante avec les bons outils
Investir dans l’immobilier ancien ne se limite pas à une opportunité patrimoniale. Ce type de placement représente une démarche fiscalement avantageuse si elle est bien encadrée. Entre loi Malraux, Denormandie ou déficit foncier, les possibilités sont nombreuses pour réduire efficacement son imposition tout en valorisant des biens de caractère. En tant que spécialiste LMNP, nous pouvons également vous recommander l’investissement dans une chambre en établissement pour personnes âgées dépendantes.
Le cabinet Auxandre Gestion de Patrimoine vous accompagne dans l’analyse, le montage et le suivi de votre projet immobilier. Que ce soit sur les dispositifs de défiscalisation immobilière ou l’investissement en immobilier ancien. Notre expertise vous permet de sécuriser votre investissement tout en optimisant votre fiscalité.
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