Acheter un EHPAD : comment investir dans une chambre médicalisée ?
Acheter un EHPAD consiste à acquérir une chambre au sein d’un établissement médicalisé puis à en confier l’exploitation à un gestionnaire professionnel. Ce type d’investissement permet de percevoir des loyers réguliers, avec une gestion déléguée et un rendement souvent compris entre 4 % et 6 %.
Acheter une chambre en EHPAD intéresse les investisseurs qui souhaitent préparer leur retraite, diversifier leur patrimoine ou générer des revenus complémentaires. Pour réussir ce projet, il faut comprendre le fonctionnement du bail commercial, le budget à prévoir et les critères de sélection du bien. Il faut également bénéficier des conseils avisés de spécialistes de l’investissement immobilier et de sa fiscalité. La société de gestion de patrimoine Auxandre vous présente les points clés d’un investissement dans une chambre en Ehpad.
Pourquoi acheter un EHPAD ?
L’intérêt principal d’une acquisition en Ehpad en France réside dans la combinaison entre rendement, gestion simplifiée et fiscalité attractive.
À retenir
- Revenus locatifs réguliers
- Gestion déléguée à l’exploitant de la résidence
- Investissement patrimonial sécurisé
- Fiscalité LMNP avantageuse
Comment fonctionne l’achat d’une chambre en résidence Ehpad ?
Lorsque vous décider de diversifier votre patrimoine immobilier dans l’achat d’une chambre en Ehpad, les règles sont différentes d’un achat immobilier classique. L’investisseur devient propriétaire de la chambre mais ne s’occupe pas de sa gestion locative. Et de fait, l’investisseur ne gère pas directement les locataires ou résidents.
L’exploitation est confiée à un gestionnaire qui verse des loyers via un bail commercial. Cette gestion du meublé vous écarte de toute intervention chronophage ou impossible car la chambre achetée se trouve à distance de votre zone de résidence.
Une fois propriétaire, vous confiez la location
au gestionnaire de la résidence.
Quel budget faut-il prévoir ?
Le prix d’achat dépend de l’ancienneté du bien, du gestionnaire de l’établissement pour personnes âgées dépendantes et de l’emplacement. En pratique, les montants constatés se situent souvent entre 90 000 € et 200 000 €. Ces différences varient selon la région. Elles varient aussi selon la résidence sénior.
La société Auxandre propose la vente de chambres EHPAD dont le prix est de 100 000 minimum, hors frais de notaire.
Selon les sources, le prix d’une chambre EHPAD est évalué entre 50 000 et 500 000 euros (source Nexity). Mais ce prix reflète bien des disparités selon que l’on achète une chambre EHPAD dans un programme neuf ou bien d’occasion. De plus, le prix d’achat dépendra des services proposés dans l’établissement, de la localisation, et d’autres facteurs encore dont le loyer bien sûr. Ce qui retiendra l’attention de l’investisseur c’est la rentabilité nette de l’unité Ehpad. Il est donc utile de se renseigner auprès d’un professionnel mandataire.
Prix moyens observés en France pour les unités Ehpad.[/caption]
Quel rendement attendre de cet investissement immobilier ?
Le rendement moyen d’une chambre en établissement médicalisé varie généralement entre 4 % et 6 %. Il faut cependant distinguer le rendement affiché du rendement réellement soutenable dans le temps.
Appelez-nous du lundi au vendredi au 04 42 12 11 00 pour plus d’informations sur votre projet d’achat en EHPAD
Faut-il choisir l’ancien ou le neuf ?
Selon le choix de l’investisseur, un achat Ehpad dans l’ancien ou dans le neuf n’offre pas les mêmes opportunités et rendements. L’unité dans l’ancien peut être plus rentable à court terme. Le neuf offre plus de sécurité contractuelle et parfois une meilleure lisibilité fiscale. Mais ce n’est pas tout.
5 avantages pour l’achat d’une chambre en EHPAD ancien
- Le prix d’achat
- La connaissance des loyers nets effectifs
- La performance de la gestion du responsable de l’EHPAD
- L’encaissement sans délai des loyers
- Le dispositif fiscal avantageux
96%, c’est le taux de remplissage moyen des EHPAD ou maisons de retraite médicalisées en France. (source KPMG tiré de l’étude publiée en 2013 « Observatoire des EHPAD en France »).
5 avantages pour l’achat d’une unité neuve
- L’achat sur plan
- Cadre récent de l’établissement
- Meilleure visibilité
- Frais de notaire réduits
- Défiscalisation dans le neuf
Quels points faut-il vérifier avant d’acheter ?
Plusieurs informations clés doivent être vérifiées. Si vous bénéficiez d’un accompagnement expert auprès d’un conseiller en patrimoine, ce dernier pourra vous guider efficacement.
Parmi les points importants, il faut analyser :
- la qualité de l’établissement pour personnes âgées dépendantes,
- le gestionnaire de l’établissement, ses performances,
- le bail commercial proposé à l’acheteur,
- vérifier le niveau de loyer et les charges,
Enfin, il faut étudier les perspectives de revente. Cette dernière analyse peut être discutée avec le professionnel qui vous accompagne dans les démarches d’achat Ehpad.
Les autres questions sur l’achat en Ehpad
Peut-on acheter un EHPAD à crédit ?
Oui, comme un investissement immobilier classique. Il faut faire appel à un établissement de crédit.
Qui verse les loyers ?
Le gestionnaire exploitant de l’établissement médicalisé. Les revenus Ehpad sont connus à l’avance.
Est-ce un investissement géré ?
Oui, la gestion est déléguée. Vous signez à cet égard un bail commercial et non un bail classique.
La chambre est-elle louée toute l’année ?
Dans un marché très favorable à l’offre, il n’y a pas de vacance locative.
Le marché des Ehpad est-il porteur ?
Il existe peu d’investissements immobiliers dans un marché aussi porteur que celui des unités en résidence Ehpad. En France au 1er janvier 2023, la population âgée de 75 ans et plus s’élève à près de 7 millions de personnes. (Source : https://fr.statista.com/). On dénombre seulement 7 500 EHPAD pour une capacité d’accueil d’environ 600 000 places.
Le choix du conseiller en patrimoine chez Auxandre
Réussir son investissement avec les conseils
d’un spécialiste
Depuis 1989, notre société de gestion de patrimoine indépendante propose à ses clients de privilégier l’achat de chambres EHPAD d’occasion.
Un investissement immobilier dans un EHPAD ancien offre effectivement des avantages à ne pas négliger. Grâce à l’historique de gestion des EHPAD, nous pouvons vous proposer des chambres dans des établissements bien gérés.
Le gestionnaire est connu, et nous maîtrisons ses pratiques et ses résultats. S’agissant d’une revente, nous maîtrisons les loyers perçus par l’ancien propriétaire.
Vous touchez les loyers dès l’achat via le bail commercial, sans délai, avec un cadre fiscal avantageux en meublé.
Conseil et