Faut-il privilégier l’investissement en EHPAD ancien ou neuf ?

12 juin 2020 -
investir en ehpad occasion ou neuf

L’EPHAD connaît généralement une rentabilité plus intéressante que l’immobilier locatif classique, c’est un fait. Il est considéré à ce titre comme un produit de rente. Encore faut-il faire le bon choix entre une chambre en EHPAD ancien ou neuf. Car même si investir en EHPAD constitue un placement immobilier intéressant pour avoir des revenus complémentaires ou pour défiscaliser la rentabilité entre l’occasion ou le neuf sera différente. Nous revenons ici sur l’opportunité d’investir dans l’un ou l’autre en détaillant les postes de budget.

Acheter une chambre en EHPAD d’occasion

Peu connue, cette solution d’investissement meublé est pourtant accessible aux particuliers. Cependant, les EHPAD associatifs et publics ne permettent pas d’investissement. Il faut donc se tourner vers les résidences EHPAD privées qui ont un statut de résidence de service. On peut y investir en tant que LMP (Loueur Meublé Professionnel) ou LMNP (loueur meublé non professionnel).

Les EHPAD anciens appelés aussi EHPAD d’occasion sont tout simplement des programmes Ehpad déjà en exploitation. Ce sont donc des chambres EHPAD dont les propriétaires ont pris la décision de revente. Si vous investissez dans une chambre EHPAD d’occasion, vous pourrez donc bénéficier de l’expérience du précédent propriétaire et des rendements constatés. Et ces rendements en EHPAD ancien sont encore plus avantageux.

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Pourquoi investir en LMNP ancien ? L’investissement immobilier en EHAPD ancien LMP/LMNP est une opportunité qui offre la sécurité et des rendements avantageux comparativement à l’immobilier classique.

 

Quel marché pour les EHPAD anciens ?

L’intérêt pour le marché de l’EHPAD dans l’ancien (ou revente) s’est accéléré suite à la baisse ces dernières années du nombre d’ouvertures de nouveaux lits. Car malgré les besoins aigües de lits supplémentaires dans une population vieillissante, les programmes neufs ont été ralentis. Et pourtant, le taux d’occupation oscille entre 95 et 100% en France. De fait, la baisse des opportunités dans le neuf a attiré l’intérêt des investisseurs vers le marché de l’EHPAD occasion.

Peut-on acheter une chambre EHPAD à un particulier ?

Acheter une chambre en EHPAD ancien à un particulier est envisageable mais nous ne le conseillons pas. D’abord car il s’agit d’un marché locatif à part qui n’est pas régi par les mêmes lois que l’immobilier locatif classique. Ensuite parce qu’acheter une chambre EHPAD vous contraint à y passer du temps, comme pour toute recherche de bien immobilier. Et le temps, c’est de l’argent !

Nous préférons orienter les investisseurs vers deux professionnels pour acheter une chambre dans l’ancien. Soit le gestionnaire de la maison de retraite médicalisée, soit le gestionnaire de patrimoine. Dans tous les cas, vous signez un bail commercial avec le gestionnaire de l’EHPAD.

Les atouts de l’investissement en EHPAD d’occasion

Les conditions d’achat et de rentabilité des EHPAD d’occasion sont différentes de celles liées à des programmes neufs. Les postes du budget qui doivent être pris en compte pour comparer sont : le prix d’achat, les frais de notaire, les loyers, la fiscalité d’un investissement en EHPAD ancien.

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Il est admis qu’à critères similaires, les montants d’investissement dans le neuf sont plus élevés que dans l’ancien. D’autre part, la valorisation de la chambre, le montant des loyers et le délai de leur versement, la durée du bail commercial et l’avantage fiscal sont des atouts en faveur de l’investissement en EHPAD ancien.

Acheter une chambre en EHPAD neuf

Quel marché pour les programmes EHPAD neufs ?

Sur le marché français des EHPAD privés, les bailleurs ont vu leur nombre se réduire au fil des ans. Trois grands groupes se sont ainsi constitués, Korian, Orpea et DomusVI, suivis de Colisée et de Domidep. À eux seuls, ils possèdent neuf cents établissements, soit plus de la moitié du parc. Une majorité des annonces pour des chambres EHPAD neuves à acheter passent donc par l’un ou l’autre de ces acteurs économiques.

Les atouts de l’investissement en EHPAD neuf

Si vous recherchez un investissement locatif dans un bien immobilier neuf, alors vous serez tentés par les programmes EHPAD. Le choix se répartit sur l’ensemble du territoire français. Les atouts du neuf concernent principalement les frais de notaire réduits (3% du montant HT), la durée du bail commercial, l’avantage fiscal.

Seule l’acquisition d’une chambre EHPAD dans le neuf offre la possibilité à l’investisseur de bénéficier d’un avantage fiscal au sens de « réduction d’impôts ». Le dispositif actuel en vigueur est le dispositif « Censi-Bouvard » qui permet à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôts de 11% du montant d’acquisition HT. Ce dispositif fiscal n’est pas automatique pour l’investisseur qui peut également opter pour le régime « classique » de l’amortissement.

Les limites de l’achat d’une chambre dans un EHPAD neuf

Si les programmes en EHPAD neufs ont longtemps été favorables à l’investisseur comparativement à l’occasion, certains points doivent attirer votre attention. Le versement des loyers par exemple. Pour l’achat d’une chambre EHPAD dans le neuf l’investisseur devra attendre la livraison et le début de l’exploitation pour percevoir ses premiers revenus locatifs. Ensuite, la durée des baux commerciaux qui était jusque là plus longue pour le neuf ont été réformée. Il est désormais possible d’investir en EHPAD d’occasion avec des durées de bail commercial similaires à celles des programmes neufs. Enfin, le régime fiscal proposé par la loi Censi-Bouvard qui s’applique à l’achat d’une chambre neuve est concurrencé par les nouveaux avantages fiscaux octroyés à l’ancien.

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Vous le voyez, la frontière entre un investissement en EHPAD ancien ou neuf est devenue ténue. Les calculs de rentabilité devront être faits pour évaluer au mieux le choix que vous devez faire. Une société de gestion de patrimoine comme Auxandre peut vous y aider. Enfin, il ne faut absolument négliger la part humaine de cet investissement à savoir l’expertise du gestionnaire et la performance de son exploitation.

 

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