Démembrement immobilier et droit de propriété
En droit français, le démembrement immobilier est un mécanisme juridique qui consiste à séparer le droit de propriété d’un bien meuble ou immeuble en deux parties. L’usufruit immobilier d’un côté et la nue-propriété de l’autre. On parlera alors de démembrement de propriété ou de démembrement immobilier. Ce mécanisme peut prendre forme dans le cadre d’un investissement immobilier. Notre conseiller en gestion de patrimoine indépendant le propose à nos clients. De fait, à l’occasion d’un démembrement de propriété, chacune des parties engagées s’ouvre des droits : l’usufruitier du bien immobilier en acquiert la jouissance en l’occupant ou en percevant des loyers. Le nu-propriétaire possède la nue-propriété du bien.
Quelle est la définition de l’usufruit pour une propriété et son fonctionnement propriétaire ?
Traditionnellement lorsque l’on parle d’un appartement ou d’une maison, on a un propriétaire occupant ou un propriétaire et un locataire. Dans ce cas, le propriétaire du bien possède l’entière propriété ce qui signifie qu’il dispose de la propriété et de l’usage du bien à sa guise.
L’usufruit est un droit réel immobilier qui accorde à son titulaire la jouissance temporaire et précaire d’un bien appartenant à autrui. Celui qui en bénéficie se nomme l’usufruitier. L’usufruit lui confère le droit d’user et de jouir d’un bien immobilier dont la nue-propriété appartient à une autre personne, le nu-propriétaire.
Cette prérogative juridique crée une dissociation entre l’usage du bien et sa propriété pleine et entière. L’usufruitier perçoit ainsi tous les fruits, ici la possibilité de disposer du bien. En contrepartie, il a l’obligation de l’entretenir et d’en assurer la conservation.
Quels sont les biens concernés par le droit de propriété ?
L’usufruit peut porter sur des biens meubles ou immeubles, tels qu’un appartement, un terrain, un portefeuille de valeurs mobilières ou encore un fonds de commerce. Son étendue et sa durée sont déterminées par la loi ou la volonté des parties. Dans les deux cas, elle est exprimée dans un acte juridique comme une donation ou un testament.
À l’extinction de l’usufruit, par le décès de l’usufruitier ou l’arrivée du terme prévu, le bien fait retour au nu-propriétaire qui recouvre alors la plénitude de ses droits. Il devient propriétaire entier. L’usufruit constitue ainsi un démembrement temporaire de la propriété, qui dissocie l’usage économique d’un bien de son droit de disposition.
Comment fonctionne l’amortissement d’un usufruit temporaire pour acquérir un bien ?
L’amortissement d’un usufruit temporaire consiste à répartir le coût de l’acquisition de cet usufruit sur sa durée d’existence. Cette méthode permet de lisser fiscalement la charge liée à l’acquisition de l’usufruit et peut avoir des implications importantes en termes de fiscalité et de valorisation patrimoniale.
Contactez-nous pour un bilan de patrimoine
Choisir le démembrement immobilier pour la transmission du patrimoine
Le démembrement peut être envisagé de manière classique lors de la transmission du patrimoine ou succession afin d’alléger voire de supprimer la pression fiscale qui pourrait survenir lors de la succession. Il s’agit d’un démembrement permanent. Votre conseiller en gestion de patrimoine vous guide pour effectuer le transfert de propriété et assurer à vos descendants une position d’usufruitier plus avantageuse.
Comment fonctionne le démembrement immobilier temporaire ?
Dans le cadre d’une optimisation patrimoniale réalisée avec un CGPI, le démembrement temporaire de propriété peut être temporaire sur une période de 12 à 15 ans. Il consiste à acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier dont l’usufruit profite à une tierce partie pour une période fixée par avance.
Utiliser le démembrement temporaire de propriété pour investir et protéger ses proches. Un dispositif que vous propose notre société de gestion de patrimoine.
Dans le cadre de sa mission de conseiller en gestion de patrimoine indépendant, le groupe Auxandre propose à ses clients le démembrement immobilier temporaire. Cela répond à des besoins de trésorerie ou la préservation du patrimoine immobilier futur des enfants.
Les avantages du démembrement temporaire
Le démembrement temporaire est plus méconnu que son aîné, le démembrement lors d’une succession. Or, il présente des avantages certains. Imaginons l’acquisition par un particulier de la nue-propriété d’un immeuble auprès d’un usufruitier qui loue et gère le bien pendant une période de 12 à 15 ans. Le prix d’achat payé par le nu-propriétaire bénéficie d’une décote en fonction de la durée du démembrement.
D’autre part, durant ces 15 années, le nu-propriétaire est libéré de plusieurs contraintes relatives à la location de l’immeuble. A savoir la recherche des locataires et l’encaissement des loyers, l’entretien de l’immeuble et les charges et les impôts afférents. A l’issue de la période de démembrement immobilier, le nu-propriétaire récupère la totalité du bien (ou propriété entière du bien). L’usufruitier entretient la propriété pendant toute la période écoulée.
En résumé, grâce à une opération de démembrement immobilier temporaire (ou démembrement temporaire de propriété), l’acheteur du bien bénéficie de :
- l’acquisition d’un bien immobilier à un prix avantageux
- l’optimisation fiscale, le nu-propriétaire ne paie pas d’impôt foncier
- l’absence d’ISF exigible pour le nu-propriétaire
- l’absence d’imposition sur la plus-value immobilière à la reconstitution du bien
Contactez-nous au 04 42 12 11 00 pour un bilan de patrimoine