Investir en EHPAD

La société Auxandre est spécialiste de l'investissement en EHPAD sur le second marché.

Comment et pourquoi investir en Ehpad selon Auxandre, société de gestion de patrimoine indépendante ? L’investissement en maison de retraite médicalisée est-il un placement d’avenir ? Acheter une chambre en résidence EHPAD, pour quel niveau de loyer et quelle rentabilité annuelle ? Faut-il acquérir une chambre Ehpad neuve ou une chambre Ehpad d’occasion ? Nous vous expliquons ici le cadre légal et la fiscalité avantageuse dont vous pouvez bénéficier en faisant les bons choix.

L’investissement en EHPAD : le placement sûr des 25 prochaines années

Avec 800 000 personnes âgées dépendantes en 2012 en France et une projection de 1,2 millions en 2040, investir en EHPAD est plus que jamais un investissement immobilier porteur. En effet, ce marché immobilier est largement insuffisant pour répondre à l’ensemble des besoins actuels d’une population vieillissante. Le nombre de résidences médicalisées et de lits pour les décennies à venir a été sous-estimé de longue date. Pour absorber le pic de population lié à la génération des papy boomers, il faudrait construire durant les 25 prochaines années 250 maisons de retraite de 120 lits chaque année. On est loin du compte …

infographie sur l'intérêt d'un investissement en ehpad en France
Infographie sur les chiffres clés relatifs aux Ehpad en France. Ces chiffres montrent la situation précaire du nombre de ces établissement et donc de l’intérêt qu’ils représentent pour un investissement.

 

Aussi, on comprend aisément, en raison de la pénurie, qu’être propriétaire d’une chambre EHPAD constitue un investissement immobilier recherché et sécurisé. Il est clairement peu probable de connaître des épisodes de vacance locative avec ce type de bien meublé.

Développer son patrimoine immobilier et assurer des revenus locatifs défiscalisés

Investir en Ehpad apporte une possibilité de consolidation de patrimoine immobilier et de revenus complémentaires pour votre retraite. Contrairement à l’investissement immobilier locatif non meublé, l’achat d’une chambre EHPAD ouvre d’autres perspectives fiscales notamment. La fiscalité de rigueur pour un investissement en immobilier meublé répond à différents statuts ou régimes fiscaux selon que l’établissement est neuf ou d’occasion.

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Une durée de location établie par un bail commercial

Tout d’abord, le bail commercial signé entre l’investisseur et l’exploitant de l’EHPAD assure une période de location de votre chambre sur 12 ans en moyenne. Ce bail commercial ne peut pas être inférieur à 9 ans. Le gestionnaire précise la répartition entre les charges et les loyers trimestriels à percevoir. De ce fait, votre achat immobilier meublé vous rapporte des loyers mensuels sécurisés.

Le bail commercial est un contrat de location d’un immeuble au sein duquel le locataire exploite un fonds commercial, industriel ou artisanal. Par rapport aux baux classiques, le bail commercial est soumis à un régime juridique particulier.

Source : https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/22616-bail-commercial-definition

Une fiscalité EHPAD attractive

D’autre part, l’investissement en EHPAD au titre de logement meublé est éligible à une fiscalité allégée. La fiscalité qui s’applique fait soit référence à une loi de défiscalisation comme la loi Censi-Bouvard; soit à un dispositif fiscal comme le LMNP ou LMP.

La loi Censi-Bouvard s’adresse à des propriétaires investisseurs dans l’immobilier neuf en résidence meublée. L’avantage fiscal obtenu est une réduction d’impôts de 11% du montant investi. Cette loi fiscale est toujours effective, son application a été prolongée jusqu’au 31 décembre 2021.

Les dispositifs LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et LMP (Loueur Meublé Professionnel) concourent également à une réduction d’impôts pour un investissement dans l’immobilier meublé. Lorsque vous décidez d’investir en EHPAD, vous pouvez bénéficier de l’un de ses deux dispositifs fiscaux.

Vous êtes dans le dispositif fiscal LMNP si les revenus de votre/vos chambre EHPAD ne dépassent pas 23 000€ de revenus annuels ou 50% de vos revenus globaux. Vous bénéficierez de la défiscalisation LMP ou Loueur Meublé Professionnel si vos revenus locatifs dépassent les 23 000€ par an. Le montant des recettes locatives doit également dépasser les autres revenus du foyer fiscal.

Il est donc possible de réaliser des investissements immobiliers en France avec des revenus locatifs, des rendements sécurisés et une fiscalité avantageuse. Vous pouvez soit opter pour un logement meublé neuf sous le régime fiscal de la loi Censi-Bouvard. Ou bien investir dans un bien immobilier ancien et le louer meublé pour rentrer dans le dispositif fiscal LMP/LMNP.

Investir dans un EHPAD neuf ou d’occasion ?

L’investissement dans le neuf : régime fiscal spécifique et revenus locatifs décalés

Lorsque vous décidez d’investir en EHPAD, vous pouvez comme pour tout bien immobilier choisir entre le neuf et l’ancien. De nombreux programmes neufs dédiés à ces établissements pour personnes âgées dépendantes existent. Ce choix vous permet de bénéficier d’une fiscalité allégée grâce à la loi Censi-Bouvard pour les meublés neufs. Cette loi apporte une défiscalisation de 11% comme nous l’avons écrit plus haut.

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, les rendements locatifs pour une chambre EHPAD neuve sont inférieurs. En effet, dans le neuf, il n’y a pas encore eu de revalorisation des loyers. Vous percevez le loyer prévu à la livraison de l’établissement. De plus, le délai de livraison qui va de 12 à 18 mois impose que vous n’encaisserez vos premiers loyers qu’à la livraison de la résidence.

L’Ehpad ancien : rentabilité immédiate et connaissance de l’établissement

Notre société de gestion de patrimoine a fait le choix de vous accompagner pour l’achat d’une ou plusieurs chambres EHPAD sur le second marché. On parle également d’EHPAD ancien ou d’occasion. Cela signifie que ces chambres en résidences médicalisées ont déjà été achetées au moins une fois par un propriétaire-investisseur.

Pour notre société, le choix de l’ancien apparaît clairement plus profitable à votre patrimoine et vos revenus complémentaires. En effet, si l’unité fait partie d’un établissement ancien, deux atouts majeurs au moins sont à retenir.

Premièrement, à partir du moment où vous êtes propriétaire de la chambre, vous touchez vos revenus locatifs. Pas de délai de livraison comme dans le cas d’un programme EHPAD neuf.

De plus, notre expertise de ce marché depuis de longues années nous permet d’avoir le recul nécessaire sur le gestionnaire de l’établissement. Vous disposez ainsi de plus d’informations sur la qualité de la gestion de l’exploitant, sur les loyers trimestriels perçus, sur la rentabilité locative. Grâce à la revalorisation des loyers, il est très fréquent que les rendements locatifs soient meilleurs dans l’ancien. Sachez enfin que la société de gestion de patrimoine Auxandre se porte également acquéreur de votre unité en EHPAD. Découvres les conditions de revente de votre chambre possibles selon le circuit de vente que vous choisirez.

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Pour en savoir plus sur les opportunités de placement en EHPAD ancien, vous pouvez nous contacter du lundi au vendredi au 04 42 12 11 00. Vous pouvez également nous faire une demande écrite en remplissant le formulaire de contact.