Fiscalité EHPAD

Investir en EHPAD, est-ce un placement qui bénéficie d’une fiscalité avantageuse ? Comment peut-on défiscaliser avec un achat de chambre en EHPAD et quels sont les régimes fiscaux prévus dans le cadre de cet investissement ? La fiscalité en Ehpad est singulière et répond à des contraintes spécifiques. Il faudra distinguer d’un côté un achat d’EHPAD neuf qui pourra bénéficier du régime de la loi Censi-Bouvard ou de la Loi Pinel, d’un achat d’Ehpad d’occasion pour lequel le régime fiscal sera celui d’un LMP / LMNP.

Investir en Ehpad est l’une des stratégies possibles pour réduire ses impôts de manière significative.

Les Ehpad : définition et lois de défiscalisation en vigueur

Pourquoi de plus en plus d’investisseurs s’intéressent aux Ehpad ? Investir en Ehpad aujourd’hui profite de plusieurs raisons conjoncturelles et structurelles.

Parmi les raisons conjoncturelles on pourra citer la démographie française et donc les besoins à venir d’ici à 2050 pour loger les personnes âgées dépendantes dans ces établissements médicalisés. Autre raison conjoncturelle, les faibles rentabilités locatives de l’immobilier traditionnel et les risques liés à un locataire mauvais payeur.

Pour ce qui concerne les raisons structurelles qui peuvent vous inciter à investir en maison de retraite médicalisée, citons une fiscalité en Ehpad avantageuse avec des perspectives de rentabilité intéressantes. Il existe en effet des lois de défiscalisation propres aux logements meublés comme les Ehpad qui assurent à l’investisseur un achat rentable. Avant d’aller plus loin, revenons sur la signification de l’acronyme Ehpad.

 

Défiscaliser avec la loi Censi-Bouvard

Il est possible de bénéficier d’une fiscalité avantageuse liée à l’achat d’une EHPAD grâce à la loi Censi-Bouvard. En effet, la loi Censi-Bouvard prévoit une réduction d’impôts pour les contribuables qui souhaitent investir dans le secteur de la location meublée non professionnelle. Il s’agit là d’une fiscalité améliorée pour un achat d’EHPAD neuf. Ce dispositif du code général des impôts s’applique aux contribuables domiciliés en France qui achètent, au sein de certaines structures comme les EHPAD, un logement neuf ou ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation. La vocation de ce logement est d’être loué meublé à titre non professionnel.

Avec la loi Censi-Bouvard, l’avantage fiscal lors d’un achat de chambre en Ehpad est double : une réduction d’impôts de 11% sur l’investissement réalisé sur une période de 9 ans et la récupération de la TVA à 20% sur le bien acheté. Une fiscalité Ehpad bien appréciable pour l’investisseur qui bénéficie de surcroît d’une sécurité locative élevée et d’une absence de vacance locative.

Le dispositif Censi-Bouvard initialement prévu pour durer jusqu’au 31 décembre 2012 a été prorogé au départ de 4 années jusqu’au 31 décembre 2016 comme le stipule l’article 77 de la loi n°2012-1509 de finances pour 2013  puis jusqu’au 31 décembre 2018. Le dispositif Censi-Bouvard 2018 est réservé aux contribuables français qui réalisent des investissements locatifs meublés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2018.

Il n’est pas nécessaire d’être inscrit au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) pour bénéficier de la Loi Censi-Bouvard et des réductions d’impôts qui lui sont conférées. Ajoutons qu’il n’est pas possible de bénéficier du dispositif si l’investissement a été réalisé dans le cadre d’une SCI ou une SARL familiale.

Défiscaliser avec la loi Pinel

La loi Pinel pour défiscaliser est une loi qui prévoit une réduction d’impôts de 12 à 21% selon l’engagement locatif. Pour bénéficier de la loi Pinel, il faut investir dans un bien neuf bénéficiant d’un label environnemental BBC 2005 ou RT 2012. Ensuite, il faut impérativement louer ce bien immobilier comme résidence principale pour une période de 6, 9 ou 12 ans. Votre investissement doit respecter les conditions d’éligibilité des zones géographiques ainsi que les plafond de la loi.

Les dispositions de la récente loi logement ainsi que de la loi de finances 2018 ont prolongé l’application de la loi Pinel jusqu’à la fin de l’année 2021. Sa prorogation sera recentrée autour des villes situées en zone A bis, A et B1, conformément à la politique du logement de mieux cibler les aides.

Lisez notre article sur l’ensemble des lois de défiscalisation

Investir en Ehpad et bénéficier du régime fiscal de LMP/LMNP

Dans le cadre d’un achat d’une chambre en EHPAD de seconde main, le propriétaire de la chambre EHPAD peut bénéficier d’une fiscalité avantageuse grâce au statut de loueur meublé professionnel (LMP) ou du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Il s’agit là d’une fiscalité induite par l’achat d’un EHPAD d’occasion.

Définition loueur meublé professionnel /loueur meublé non professionnel

On appelle LMP (Loueur Meublé Professionnel) et LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) deux statuts juridiques qui concernent la location meublée d’une habitation. Ces statuts ouvrent à qui en bénéficie des avantages fiscaux différents de la location nue. En effet, la location meublée est soumise au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) alors que la location nue est soumise au régime des revenus fonciers.

 

Statut LMNP ou statut LMP, cadre légal pour une fiscalité en Ehpad avantageuse

Pour bénéficier de l’un de ces régimes fiscaux, LMP ou LMNP, et donc d’une fiscalité en Ehpad avantageuse, il faut remplir un certain nombre de conditions obligatoires. Pour être considéré comme loueur meublé non professionnel (LMNP), il faut répondre à 3 critères :

– avoir acquis un bien immobilier et le destiner à la location meublée
– les recettes liées à l’activité de loueur de meublé doivent être inférieures à 23 000 HT par an
– les recettes de la location meublée représentent moins de la moitié des revenus fiscaux totaux.

Pour être considéré comme loueur meublé professionnel (LMP), selon le code général des impôts il est obligatoire que la location de logements représente une véritable activité professionnelle. A ce titre, la personne qui dispose du statut de loueur meublé professionnel est inscrite au Registre du commerce et des sociétés.

Deux autres conditions doivent être remplies pour bénéficier d’une fiscalité avantageuse grâce aux statuts LMNP ou LMP :

– une recette annuelle supérieure à 23 000 euros HT
– l’activité de loueur professionnel doit représenter au moins 50% des revenus professionnels du foyer fiscal.

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