Fiscalité EHPAD

Investir en EHPAD, est-ce un placement qui bénéficie d’une fiscalité avantageuse ? Comment peut-on défiscaliser avec un achat de chambre en EHPAD ? Quels sont les régimes fiscaux prévus dans le cadre d’un tel investissement immobilier ? La fiscalité en Ehpad est singulière et répond à des contraintes spécifiques qui entraînent moins de taxes. Il faudra distinguer deux catégories de logement meublé et donc d’investissement locatif. D’un côté un achat d’EHPAD neuf qui pourra bénéficier du régime de la loi Censi-Bouvard ou de la Loi Pinel. De l’autre, un achat en Ehpad d’occasion pour lequel le régime fiscal sera celui d’un LMP / LMNP. Investir en Ehpad est l’une des stratégies possibles pour réduire ses impôts de manière significative.

Investir en Ehpad : immobilier meublé et réduction d’impôts

EHPAD ou maison de retraite médicalisée

Les EHPAD accueillent des personnes âgées dépendantes ou autonomes à la retraite qui ne peuvent plus vivre à domicile. Ce sont en outre des séniors qui ont besoin de soins quotidiens. Ils sont pris en charge dans ce type de maison de retraite médicalisée dans une chambre meublée individuelle. En France, il existe des établissement publics (environ 3500) et des établissement privés (environ 2000). Investir dans une résidence privée pour personnes dépendantes constitue un bon placement. Ce logement est obligatoirement un logement meublé et considéré fiscalement comme tel. Reste à déterminer si vous achetez dans du neuf ou de l’ancien.

Pourquoi investir en meublé ?

Alors pourquoi de plus en plus d’investisseurs français s’intéressent aux résidences EHPAD privées pour développer leur patrimoine ? Très simplement parce que l’achat d’une chambre en EHPAD conjugue une situation systémique de la dépendance aux atouts d’un investissement immobilier à fiscalité réduite. En effet, être propriétaire d’un logement loué meublé ouvre avantage fiscal et amortissement. Et ce que vous achetiez à crédit ou en cash.

Acheter en EHPAD  conduit non seulement à un investissement très défiscalisé et également à une gestion par tierce personne : le gestionnaire de la résidence. Le crédit d’impôt obtenu assure à ce type d’optimisation dans la pierre une performance réelle.

Parmi les raisons conjoncturelles qui conduisent au choix de la location meublée, on pourra citer la démographie française. En effet, d’ici à 2050, les besoins en logement pour les personnes âgées dépendantes en maisons médicalisées sont colossaux. Autre raison, les faibles rentabilités locatives de l’immobilier nu et les risques liés à un locataire mauvais payeur.

L’avantage principal à investir en maison de retraite médicalisée privée est donc une fiscalité avantageuse. Il existe en effet des lois de défiscalisation propres aux logements meublés qui assurent à l’investisseur un achat de bon rendement. D’autre part, la rentabilité locative obtenue est élevée et la signature du bail commercial avec le gestionnaire sécurise l’investissement.

Appelez-nous au 04 42 12 11 00 pour
+ d’infos sur nos chambres en vente

Défiscaliser avec la loi Censi-Bouvard

Il est possible de bénéficier d’une fiscalité réduite liée à l’achat d’une unité en résidence médicalisée grâce à la loi Censi-Bouvard. On parle ici d’un achat en établissement neuf. Le dispositif Censi-Bouvard 2018 est réservé aux contribuables français qui réalisent des investissements locatifs meublés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2020. Cette loi a déjà été reportée par décret à plusieurs reprises. Elle vise à encourager la construction de logements neufs notamment dans les résidences de services dont font partie les logements meublés EHPAD.

Ainsi, il est possible de bénéficier d’une fiscalité améliorée pour un achat en maison de retraite médicalisée neuve.

Lorsque vous achetez une chambre en EHPAD neuf, vous bénéficiez d’une réduction d’impôts. Les établissements neufs ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation figurent également dans cette liste.

Avec la loi Censi-Bouvard, l’avantage fiscal lors d’un achat de chambre en Ehpad est double. D’avord, une réduction d’impôts de 11% sur l’investissement réalisé sur une période de 9 ans. Ajouté à cela la récupération de la TVA à 20% sur le bien acheté. Une fiscalité Ehpad bien appréciable pour l’investisseur qui bénéficie de surcroît d’une sécurité locative élevée et d’une absence de vacance locative.

Le dispositif Censi-Bouvard initialement prévu pour durer jusqu’au 31 décembre 2012 sera valable jusqu’au 31 décembre 2016 puis jusqu’au 31 décembre 2018. Il n’est pas nécessaire d’être inscrit au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) pour bénéficier de la Loi Censi-Bouvard. 

Défiscaliser avec la loi Pinel

La loi Pinel pour défiscaliser est une loi qui prévoit une réduction d’impôts de 12 à 21% selon l’engagement locatif. Pour bénéficier de la loi Pinel, il faut investir dans un bien neuf bénéficiant d’un label environnemental BBC 2005 ou RT 2012. Ensuite, il faut impérativement louer ce bien immobilier comme résidence principale pour une période de 6, 9 ou 12 ans. Votre investissement doit respecter les conditions d’éligibilité des zones géographiques ainsi que les plafond de la loi.

Les dispositions de la récente loi logement ainsi que de la loi de finances 2018 ont prolongé l’application de la loi Pinel jusqu’à la fin de l’année 2021. Sa prorogation sera recentrée autour des villes situées en zone A bis, A et B1, conformément à la politique du logement de mieux cibler les aides.

Investir en Ehpad et bénéficier du statut LMP/LMNP

Dans le cadre d’un achat d’une chambre en EHPAD d’occasion, le propriétaire peut bénéficier d’une fiscalité avantageuse grâce à deux statuts. Celui du statut de loueur meublé professionnel (acronyme LMP). Et celui du statut de loueur meublé non professionnel (acronyme LMNP).

Définition loueur meublé professionnel /loueur meublé non professionnel

On appelle LMP et LMNP deux statuts juridiques qui concernent la location meublée d’une habitation. Ces statuts ouvrent à qui en bénéficie des avantages fiscaux différents de la location nue pour un investissement en résidence de services. En effet, la location meublée relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Alors que la location nue renvoie au régime des revenus fonciers et à la déclaration d’impôt sur le revenu.

Statut LMNP ou LMP : fiscalité en Ehpad avantageuse

Pour bénéficier de l’un de ces régimes fiscaux, LMP ou LMNP, et donc d’une fiscalité en Ehpad avantageuse, il faut remplir un certain nombre de conditions obligatoires. Un loueur meublé non professionnel (LMNP) remplit les 3 critères suivants :

– avoir acquis un bien immobilier et le destiner à la location meublée.
– Les recettes liées à l’activité de loueur de meublé doivent être inférieures à 23 000 HT par an dans sa déclaration d’impôt.
– Les recettes de la location meublée représentent moins de la moitié des revenus fiscaux totaux.

Avec le statut LMNP s’obtient en devenant propriétaire d’un EHPAD, d’une chambre étudiante d’un logment de tourisme ou d’affaires. En étant loueur meublé non professionnel, il est possible d’amortir 80% de la valeur du bien hors taxes sur 15 à 20 ans.

Pour obtenir le statut de loueur meublé professionnel (LMP), il faut que la location de logements meublés représente une véritable activité professionnelle. C’est la définition retenue par le code des impôts. A ce titre, la personne en loueur meublé professionnel doit s’inscrire au Registre du commerce et des sociétés. D’autre part, le chiffre d’affaires annuel lié à l’activité de loueur en meublé doit dépasser 23 000€ TTC et représenter plus de 50% de ses revenus totaux.

Afin de comprendre les différentes stratégies d’optimisation de votre fiscalité, nous vous invitons à en discuter par téléphone ou dans nos bureaux avec notre gestionnaire de patrimoine . Nous faisons un point ensemble sur votre situation patrimoniale et pouvons également vous proposer la revente de votre chambre EHPAD.

Appelez-nous au 04 42 12 11 00 pour en savoir +
sur nos chambres en EHPAD anciens