Faut-il acheter un appartement ancien ou neuf ?

21 mai 2017 -
investir dans l'immobilier l'ancien

L’agence de notation Standards and Poor’s anticipe une augmentation de 2% des prix immobiliers en France en 2017, après une hausse estimée à 2% en 2016. L’explication selon l’agence : des conditions de financement favorables et l’amélioration du marché du travail.

L’immobilier est donc toujours une valeur refuge pour développer son patrimoine en France comme nous l’avons souvent développé sur ce blog de gestion de patrimoine. Deux types de biens et donc d’achat immobilier peuvent être envisagés facilement : les appartements ou les maisons.

Pour chacun de ces deux biens immobiliers, regardons s’il est avantageux d’investir dans l’immobilier ancien.

Acheter un appartement dans l’immobilier ancien, quels avantages ?

L’avantage prix et un marché plus varié

C’est incontestablement un paramètre majeur qui confère à l’investissement immobilier dans l’ancien un atout significatif. Oui le prix de l’immobilier dans l’ancien est plus abordable que celui de l’immobilier neuf. Et les biens cités se comportent bien fin 2016 puisque les prix des appartements augmentent de 2% sur un an et ceux des maisons enregistrent une hausse de 1,8%.

comparaison des prix de l'immobilier entre le neuf et l'ancienAu 4trimestre 2016, les prix des logements anciens en France
métropolitaine augmentent de 0,7% sur trois mois

Outre le prix de vente d’un appartement ancien, l’autre facteur qui va dans le sens d’un investissement dans l’ancien concerne le choix. Un investisseur aura en effet un plus grand choix de biens immobiliers à acquérir dans un périmètre donné que celui qui souhaite plutôt investir dans le neuf.

Cette variété de biens anciens à la vente a une incidence directe sur le prix des appartements anciens car la concurrence est plus large et tire les prix des appartements vers le bas. Enfin, ces appartement anciens en vente sont répartis partout sur le territoire français, ce qui n’est pas le cas pour les appartements neufs, les programmes étant plus disparates.

Les avantages fiscaux liés aux lois de défiscalisation

Lorsque vous réalisez un investissement immobilier locatif dans l’ancien, plusieurs lois de défiscalisation existent pour vous permettre de réduire vos impôts tout en devenant propriétaire immobilier. Nous avons il y a quelques temps écrit un article pour vous rappeler quelles sont les lois de défiscalisation toujours en cours en 2017. Sans revenir dans un détail précis de chacune citons les lois suivantes :

  • la loi Pinel dans l’ancien
  • la loi Censi-Bouvard pour les logements meublés
  • la loi Cosse pour les logements abordables
  • la loi Malraux pour les bâtiments anciens

loi defiscalisation malrauxLa loi Malraux, loi de défiscalisation
toujours en vigueur en 2017

Les autres dispositifs favorables à une réduction d’impôts suite à l’achat d’un appartement ancien

Au-delà des lois de défiscalisation dans l’ancien, il existe différents dispositifs qui permettent de réduire vos impôts. Choisir de louer son appartement ancien meublé par exemple peut vous amener à bénéficier du dispositif des LMNP ou LMP.

LMP : loueur meublé non professionnel / LMNP : loueur meublé professionnel

Autre possibilité, l’achat d’un appartement ancien nécessitant des travaux de remise en état. Dans ce cas, il est possible de déduire le montant des travaux de rénovation des revenus fonciers liés à cet appartement ancien. Si l’enveloppe des travaux de rénovation est supérieure aux revenus fonciers, il est même possible de passer par la mesure de réduction d’impôt du déficit foncier.

Exemple de calcul d’une rentabilité locative dans l’ancien

Le calcul de la rentabilité locative va se faire sur la base du prix du bien immobilier que vous aurez acquis d’une part et des revenus locatifs d’autre part, autrement dit des loyers que vous allez percevoir.

Dans tous les cas de figure, vous chercherez à acheter le bien immobilier qui vous apportera le meilleur rendement locatif. Lors d’un précédent article, nous vous donnions des pistes pour réaliser en 2017 l’investissement immobilier locatif le plus performant pour votre patrimoine.

  • Exemple de calcul de rentabilité locative :

L’achat d’un appartement ancien coûte 90 000 € et le loyer mensuel perçu s’élève à 700 €
Le taux de rentabilité brute (%) sera : (100 x 12 loyers mensuels) /  prix de revient,
Soit (100 x 8 400) / 90 000 = 9.33%

Attention toutefois à ne pas vous arrêter à ce calcul de base de la rentabilité de votre investissement locatif et à le poursuivre en calculant la rentabilité locative nette nette.

Dans un prochain article nous reviendrons sur les avantages de l’investissement locatif dans le neuf afin de vous aider à choisir entre un investissement locatif dans l’ancien ou dans le neuf.

 

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