Investir dans un bien immobilier pour le louer est une stratégie de développement de patrimoine qui peut revêtir plusieurs aspects. En effet, on pourra décider d’investir dans l’achat d’un appartement neuf ou ancien par exemple. L’état récompense cette volonté d’investir dans l’immobilier en accordant à l’acheteur des dispositifs avantageux de défiscalisation que l’on appelle aussi les lois de défiscalisation. Alors comment défiscaliser et quelles sont les lois de défiscalisation immobilière toujours valables en 2017 ? Lisez notre article sur les avantages de l’investissement locatif et n’hésitez pas à contacter notre cabinet de gestion de patrimoine proche d’Aix en Provence, pour plus de renseignements.
Qu’appelle-t-on loi de défiscalisation ?
Le terme de « loi de défiscalisation » désigne l’ensemble des dispositifs fiscaux permettant de réduire le montant de l’impôt sur le revenu (IR) et/ou de l’impôt sur le patrimoine (ISF) des particuliers. On distingue des dispositifs de défiscalisation immobilière et des dispositifs de défiscalisation financière. Ces lois encouragent l’investissement dans différents domaines tels que l’immobilier, l’art, les forêts…Nous allons ici traiter des lois de défiscalisation immobilière qui sont toujours d’actualité en 2017 à savoir : la loi Censi Bouvard, la loi Cosse, la loi Girardin, la loi Monuments Historiques et la loi Pinel.
Réduire ses impôts grâce aux dispositifs fiscaux
Défiscaliser avec la loi Censi-Bouvard
Les conditions d’éligibilité
Adoptée en 2009, la loi de défiscalisation immobilière Censi-Bouvard est destinée aux personnes qui souhaitent investir dans des logements meublés en résidence avec services : résidences étudiantes, résidences seniors, résidences de santé publique telles que l’investissement dans une chambre EHPAD. Depuis 2017, les résidences hôtelières et de tourisme sont exclues de cette loi de défiscalisation immobilière.
Le calcul du dispositif de défiscalisation immobilière Censi-Bouvard
Si vous décidez d’investir dans un logement meublé tel que décrit plus haut, le dispositif de défiscalisation va vous permettre de défiscaliser 11% du montant d’acquisition du logement plafonné à 300.000 €, sur une durée de 9 ans (durée minimale de location par bail commercial). La réduction d’impôt maximum est donc de 33.000 € soit 3.667 € par an et la TVA sur le prix d’achat est remboursée.
Défiscaliser avec la loi Cosse
Loi de défiscalisation toujours en vigueur en 2017
Les conditions d’éligibilité
Depuis le 1er février 2017, ce dispositif favorise le « louer abordable ». Cette loi de défiscalisation immobilière s’applique aux logements anciens et récents, situés sur l’ensemble du territoire, avec ou sans travaux. Ils doivent être mis en location nue à titre de résidence principale et le locataire dont les ressources sont plafonnées ne doit pas faire partie du foyer fiscal, ni être un descendant ou un ascendant (si l’appartement est déjà loué, il faudra renouveler le contrat de location).
Le calcul du dispositif de défiscalisation immobilière Cosse
Plus les loyers sont modiques et plus la zone locative est tendue, plus la réduction d’impôts sera forte, tel est la cadre de la loi de défiscalisation immobilière Cosse. Le propriétaire de ce logement ancien ou neuf pourra déduire de son revenu foncier 15 à 70% des loyers perçus, voire même 85% si la gestion du bien est confiée à un organisme agréé. Pour en bénéficier, le propriétaire devra signer une convention avec l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) pour 6 ans sans travaux et 9 ans s’il existe une aide aux travaux. L’investisseur propriétaire devra aussi s’engager à louer le bien pendant la durée de la convention tout en respectant les conditions de location choisies (loyer intermédiaire, loyer social, loyer très social).
Défiscaliser avec la loi Girardin
Cette loi de 2003 a pour particularité de concerner l’investissement immobilier locatif en Outre-mer. L’objectif est de favoriser le développement des Dom-Tom par des mesures fiscales incitatives.
La loi Girardin classique et intermédiaire
Cette loi de défiscalisation immobilière porte sur l’acquisition d’un logement neuf mis en location nue à titre de résidence principale durant une période de 5 ans en secteur libre et de 6 ans en secteur intermédiaire. Le locataire ne doit pas être un membre du foyer fiscal. En secteur intermédiaire, le montant du loyer est plafonné ainsi que les ressources du locataire variables selon la composition du foyer et le département ou la collectivité. L’acquéreur peut bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 22 à 48% du prix d’acquisition, selon différents critères dont notamment la date du permis de construire du bien acquis.
La loi Girardin sociale
C’est un dispositif destiné à favoriser la construction de logements sociaux ou leur rénovation. Défiscaliser avec la loi Girardin sociale signifie que l’investisseur acquiert des parts sociales d’une société, SAS (Société par Actions Simplifiées) ou SCI (Société Civile Immobilère) qui donne en location pendant 5 ans à un bailleur social les logements qui seront construits. Au terme des 5 ans, les parts sont cédées pour une valeur symbolique. Il s’agit d’un investissement dit de portage, à fonds perdus. La rentabilité provient de l’économie d’impôt générée qui est supérieure à l’apport de fonds effectué.
Défiscaliser avec la loi Malraux
Loi Malraux, relative à l’investissement dans les bâtiments anciens
Ce dispositif de défiscalisation instauré en 1962 permet de financer la réhabilitation et la mise en valeur de bâtiments anciens situés en secteur sauvegardé ou dans des Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager français (ZPPAUP). Réaliser un investissement immobilier locatif dans le cadre de la loi de défiscalisation Malraux ouvre des réductions d’impôts selon les conditions suivantes : réduction d’impôt de 22% en ZZAUP et de 30% en secteur sauvegardé pour un montant de travaux de rénovation plafonné à 100.000 € par an et à la condition de louer ce bien immobilier pendant 9 ans.
Défiscaliser avec la loi Monuments Historiques
La loi Monument Historique permet de
protéger le patrimoine français
Depuis 1913, cette loi de défiscalisation immobilière concerne la protection des monuments classés ou inscrits à l’Inventaire des Monuments Historiques afin qu’ils restent dans le patrimoine national. Depuis le 1er janvier 2009, la loi de défiscalisation Monuments Historiques impose au propriétaire de conserver le bien pendant 15 ans.
Quels avantages ouvre ce dispositif de défiscalisation ? Les charges de restauration et d’entretien du monument classé ainsi que les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition du foncier et aux travaux sont déductibles du revenu d’imposition. Le déficit foncier généré est déductible du revenu global, sans aucun plafond. Par ailleurs, après avoir conclu une convention avec l’Etat, la transmission ou la donation de ce bien est exonérée de droits de succession.
Défiscaliser avec la loi Pinel, investir dans le neuf ou l’ancien
Loi de défiscalisation éligible dans le neuf,
l’ancien, et outre mer
La loi Pinel dans le l’immobilier neuf
Mise en place en septembre 2014, cette loi de défiscalisation immobilière a pour objectif de stimuler la construction de logements dans les zones à forte demande locative, d’encourager l’investissement et d’étendre l’offre de logements locatifs pour les ménages aux revenus intermédiaires. Pour bénéficier de ce dispositif fiscal, l’investisseur doit acheter un bien immobilier neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) d’un montant maximum de 300.000 euros et d’un prix du m2 de surface habitable plafonné à 5500 €. Le bien doit se situer dans une zone du territoire éligible au dispositif.
Quelles sont les obligations de l’investisseur pour bénéficier de cette loi de défiscalisation dans l’immobilier neuf ? L’investisseur doit s’engager à mettre ce bien en location nue pour une durée déterminée. Les loyers sont plafonnés ainsi que les ressources des locataires.
Le montant de l’avantage fiscal de la loi Pinel neuf dépend de la durée de mise en location :
– 12% de réduction d’impôt pour une mise en location de 6 ans
– 18% de réduction d’impôt pour une mise en location de 9 ans
– 21% de réduction d’impôt pour une mise en location de 12 ans
La réduction d’impôt maximum sur 12 ans est donc de 63.000 euros (6000 €/an pendant 9 ans puis 3000 €/an pendant 3 ans). Découvrez notre dernier article sur la loi Pinel dans le neuf avec deux exemples de calculs de réductions d’impôts.
La loi Pinel dans l’ancien ou le logement réhabilité
Pour bénéficier de la loi Pinel dans l’ancien, l’investisseur devra acquérir un logement ancien en vue de sa réhabilitation ou un local en vue de sa transformation pour qu’il réponde à l’ensemble des critères de décence et de performances énergétiques en vigueur. Les conditions et l’avantage fiscal de cette loi de défiscalisation sont les mêmes que pour la loi Pinel. Bon à savoir : l’investisseur qui choisit l’investissement locatif selon le cadre de la loi Pinel peut cumuler la loi Pinel ancien avec du déficit foncier.
La loi Pinel Outre mer
Cette variante de la loi de défiscalisation Pinel a pour cadre l’achat d’un logement neuf, remis à neuf ou vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA) .
Ce logement dans lequel vous réalisez un investissement locatif doit être situé dans un département tel que la Guadeloupe, la Réunion, la Martinique… ou une collectivité d’Outre-mer (St-Barthélémy, Nouvelle Calédonie, Polynésie française….) et dans une zone éligible au dispositif. Les exigences énergétiques et thermiques sont spécifiques à ces départements ou collectivités.
Quelles sont les obligations de l’investisseur pour bénéficier de la loi Pinel outre mer ? L’investisseur s’engage à mettre ce bien en location nue pour une durée déterminée. Les loyers sont plafonnés ainsi que les ressources des locataires.
La loi Pinel est également applicable
pour un investissement locatif en outre mer
Le montant de l’avantage fiscal de la loi Pinel Outre mer dépend de la durée de mise en location :
– 23% de réduction d’impôt pour une mise en location de 6 ans
– 29% de réduction d’impôt pour une mise en location de 9 ans
– 32% de réduction d’impôt pour une mise en location de 12 ans
La réduction d’impôt maximum sur 12 ans est donc de 96.000 euros (9.666,66 €/an pendant 9 ans puis 3000 €/an pendant 3 ans).
Outre ces lois de défiscalisation immobilière, il existe d’autres solutions, de droit commun, telles que le déficit foncier, les statuts de LMP (Loueur Meublé Professionnel) et LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et le démembrement de propriété. L’ensemble de ces lois et dispositifs vous permettent de réduire vos impôts tout en investissant dans l’immobilier. Notre cabinet de gestion de patrimoine accompagne ses clients chaque année pour y voir plus clair sur ces dispositifs et trouver les investissements locatifs les plus adaptés. Contactez-nous au 04 42 12 11 00.
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