Vous avez décidé de réaliser un investissement immobilier en 2017 mais vous souhaitez faire le point sur la rentabilité de cet investissement locatif. Acheter un appartement, une maison, un immeuble ou un parking ou encore un Ehpad, investir en France ou investir aux USA comme le propose notre société de gestion de patrimoine installée à côté d’Aix en Provence … Peu importe … le tout est de bien faire son calcul de rentabilité locative et réaliser, de fait, un investissement immobilier rentable. Nous vous proposons de découvrir ce qui se cacher derrière cette notion de rentabilité locative et de vous donner des exemples précis de calculs de rendement locatif.
Le calcul de la rentabilité locative
Calculer un taux de rentabilité est la base de tout investissement immobilier. En effet, lorsque vous cherchez à acheter un bien pour le louer, vous voulez savoir ce qu’il va vous rapporter et ce qu’il va vous coûter. Le calcul de la rentabilité locative va se faire sur la base du prix du bien immobilier que vous aurez acquis d’une part et des revenus locatifs d’autre part, autrement dit des loyers que vous allez percevoir.
En réalité, le calcul de la rentabilité sera un peu plus complexe qu’une simple soustraction dans la mesure où il faudra aussi prendre en compte des deux côtés de l’équation, les coûts de rénovation par exemple et les avantages fiscaux liés à cet investissement immobilier. Par exemple, prenons une personne qui réalise un investissement dans l’immobilier ancien, l’actuelle loi Pinel lui permet de bénéficier d’avantages fiscaux sur plusieurs années. Cet avantage fiscal représentera un atout non négligeable dans le choix du bien immobilier. Prenons également l’achat d’une chambre Ehpad, la fiscalité de cet investissement sera allégée.
Un investissement immobilier réalisé
sous le régime de la loi Pinel ouvre
des avantages fiscaux
Dans tous les cas de figure, vous chercherez à acheter le bien immobilier qui vous apportera le meilleur rendement locatif. Lors d’un précédent article, au début de l’année, nous vous donnions des pistes pour réaliser en 2017 un investissement immobilier locatif performant.
Qu’est ce qu’un taux de rentabilité ?
Un taux de rentabilité est un rapport entre ce que rapporte un investissement et ce qu’il coûte. Par exemple, vous déposez 100€ sur votre compte rémunéré, avec un taux d’intérêt à 3% net par an. Au bout d’une année, ce placement va vous rapporter 3€ d’intérêt. Le coût de cet investissement est le fait d’immobiliser 100 € sur le compte rémunéré pendant un an. Le calcul de la rentabilité locative dans le cadre d’un investissement immobilier sera rigoureusement basé sur le même principe. Vous achetez un bien immobilier et au lieu de percevoir des intérêts bancaires comme dans l’exemple précédent, vous percevez des loyers.
Comment calculer le rendement locatif
d’un investissement immobilier ?
Comment calculer le taux de rentabilité d’un investissement locatif ?
Il existe plusieurs niveaux de calcul pour le rendement locatif d’un bien immobilier : le rendement brut, le rendement net, le rendement net-net et le taux de rendement interne.
Le calcul du rendement brut de l’investissement locatif
Le rendement brut est calculé par rapport au prix de revient du bien et ne prend en compte que le montant annuel des loyers perçus hors charges. Le prix de revient correspond à l’ensemble des sommes ayant été déboursées pour l’acquisition (prix d’achat de l’investissement immobilier, frais d’agence, frais de notaire, frais bancaires, travaux).
Exemple de calcul :
L’acquisition d’un bien est revenue à 90 000 € et le loyer mensuel est de 700 €
Le taux de rentabilité brute (%) sera : (100 x 12 loyers mensuels) / prix de revient,
Soit (100 x 8 400) / 90 000 = 9.33%
Le calcul du rendement net d’un investissement locatif
Le rendement net est calculé en prenant en compte les frais liés à l’entretien et à la gestion du bien, hors impôts. Pour obtenir un calcul de rentabilité nette, il faut donc déduire, outre les sommes déboursées pour l’acquisition, les mensualités de crédit, la taxe foncière et autres taxes locales éventuelles, les assurances (garantie emprunteur, propriétaire non occupant, loyers impayés), les honoraires de syndic (si syndic et charges de copropriété), les frais de gestion si c’est une agence qui gère votre bien, les vacances locatives, les travaux courants d’entretien, etc.
Exemple de calcul :
L’acquisition du bien est revenue à 90 000 €, le loyer mensuel est de 700 €, les charges annuelles sont de 4 500 €
Le taux de rentabilité net (%) sera : (100 x (loyers annuels – charges annuelles) / 90 000,
Soit (100 x 3 900) / 90 000 = 4.33%
Le calcul du rendement net net d’un investissement locatif
Le rendement « net net » est le rendement net après impôts. Pour calculer ce rendement locatif net net, outre les sommes déboursées pour l’acquisition du bien et les charges, il faut prendre en considération les avantages fiscaux et soustraire les impôts relatifs à cet investissement immobilier. Il dépend donc de la situation fiscale de l’acquéreur.
Exemple de calcul :
L’acquisition du bien est revenue à 90 000 €, le loyer mensuel est de 700 €, les charges annuelles sont de 4 500 €, la tranche d’imposition de 14% et ce bien est déclaré en micro-foncier (abattement de 30%).
Le montant des impôts est donc : (loyers annuels – 30%) x 14%,
soit 5 880 € x 14% = 823.20 €
Le taux de rentabilité net net de cet investissement locatif sera : (100 x (loyers annuels – charges annuelles – impôts)
(100 x (8 400 € – 4 500 € – 823.20 €) / 90 000 €
Soit (100 x 3076.80 €) / 90 000 € = 3.42%
Dans notre exemple de calcul de la rentabilité locative, le bien immobilier est déclaré en micro-foncier (régime d’imposition simplifié). Mais il y a différentes manières de déclarer le bien.
Le taux de rendement interne
Le taux de rendement interne constitue un instrument financier plus complexe qui permet de mesurer la pertinence d’un projet dans le temps en prenant en compte tous les flux de trésorerie entrants et sortants de l’acquéreur tout au long de l’investissement. Par exemple, au titre des flux positifs lors de cet investissement immobilier on prendra en compte les revenus, la plus-value immobilière, etc. Pour ce qui concerne les flux négatifs, on fera rentrer dans le calcul les charges, les taxes, les impôts mais aussi les moyens d’acquisition. Par exemple si l’achat immobilier se fait à crédit.
Réaliser le calcul de la rentabilité locative est une aide précieuse à la décision entre plusieurs investissements immobiliers. En effet, quel que soit le montant alloué à ce type d’investissement, c’est bien sûr sa rentabilité locative qui va le rendre profitable, ou très profitable !
Conseil et