Dispositif LMNP et dispositif LMP : comment réaliser un investissement locatif avantageux ?

26 novembre 2015 -
les statuts lmnp et lmp donnent des avantages fiscaux

Lorsque l’on cherche à optimiser son patrimoine en réalisant un investissement locatif, il est alors possible de bénéficier de certains avantages avec le statut LMNP et le statut LMP pour les locations de meublés. Mais qu’appelle-t-on « loueur en meublé » ? Qui peut revendiquer ce statut et quels sont les avantages fiscaux proposés par ces dispositifs LMNP et LMP ?
Dans le cadre de notre mission de gestionnaire de patrimoine nous sommes amenés à vous présenter ces dispositifs qui permettent de réaliser des investissements immobiliers avantageux.

Qu’est-ce qu’un loueur en meublé ?

La location en meublé, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une chambre en Ehpad, d’une maison, consiste pour un propriétaire à louer le bien (ou l’unité dans un établissement comme un Ehpad) équipé de l’ensemble des meubles et agencements répondant à un usage normal d’habitation. Le locataire n’aura besoin de se munir que de ses effets personnels, hors meubles. Le loueur en meublé peut bénéficier de deux statuts distincts, celui de loueur en meublé non professionnel (statut LMNP) ou celui de loueur meublé professionnel (statut LMP).

Qui peut bénéficier du statut de loueur meublé professionnel ou non professionnel ?

L’activité de loueur meublé non professionnel (LMNP) ou de loueur meublé professionnel (LMP) peut être exercée soit par une société de personnes (EURL, SARL de Famille non soumise sur option à l’impôt sur les sociétés) soit par les sociétés soumises à l’impôt société (SA, SARL de droit commun, etc.). Dans les deux cas, le loueur du meublé a l’obligation de fournir au locataire les meubles et agencements correspondant à un usage normal d’habitation. Cette obligation est valable pour tous les biens loués meublés à savoir : un appartement, une chambre en ehpad, une chambre dans un appartement ou une maison.

Quelle fiscalité pour un statut de loueur en meublé non professionnel ?

En premier lieu, la location de meublé est considéré comme une activité commerciale. Cette location de meublé relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non de celle des revenus fonciers. Le statut de LMNP (loueur meublé non professionnel) ouvre droit à des avantages fiscaux calculés sur la base des revenus locatifs.

Si vous êtes dans la situation de revenus locatifs inférieurs à 23 000 euros par an, vous bénéficiez alors du statut LMNP et des avantages fiscaux qui y sont attachés à savoir :

  • L’avantage principal d’un LMNP classique réside dans la possibilité d’amortissement du bien. En effet, en LMNP classique, on peut comptablement amortir la valeur de l’immobilier et du mobilier. Seule la valeur du foncier ne peut être amortie.

  • Autre avantage pour un loueur meublé non professionnel, des loyers perçus quasiment nets d’impôts. En effet, sur le plan comptable par le biais de la déclaration 2035 : d’une part il y a des recettes (les revenus locatifs) émanant du bien, et d’autre part des charges déductibles : les intérêts d’emprunt (achat à crédit), les charges locatives habituelles (taxe foncière, charges d’entretien…) ainsi qu’une charge comptable, non réellement décaissée, correspondant à l’amortissement du bien.

    Au final, votre résultat BIC (bénéfices industriels et commerciaux de votre société) sera faible, voire négatif, par conséquent vous n’aurez aucun impact fiscal sur les loyers encaissés. On peut parler de loyers sans aucun impôt. Ces loyers nets d’impôt pourront être perçus pendant 15 à 20 ans (la durée moyenne d’amortissement de la valeur du bien).

  • Avec le statut de loueur en meublé non professionnel, vous bénéficiez enfin de l’exonération d’impôt sur le revenu pour la plus-value après 22 ans (30 ans pour les prélèvements sociaux / régime des plus-values immobilières privées).

Une fiscalité allégée avec la loi Censi-Bouvard pour le loueur possédant un statut LMNP

La loi Censi-Bouvard vous permet avec un statut de LMNP et selon le respect de certaines conditions, de bénéficier d’une réduction d’impôts de 11%  sur le prix de revient de votre bien immobilier dans la limite de 300 000 euros. La réduction d’impôt possible grâce à la loi Censi-Bouvard s’étale de façon linéaire sur neuf ans. Si le montant de la réduction d’impôt dépasse le montant à payer, celui-ci est reportable 6 ans. Nous reviendrons dans un prochain article sur les conditions impératives qui permettent au statut LMNP d’être sous le coup de la loi Censi-Bouvard. Vous pouvez également contacter directement notre société de conseil en gestion de patrimoine sur Aix en Provence.

Quelle fiscalité pour un statut de loueur en meublé professionnel ?

Le statut de LMP (loueur meublé professionnel) ouvre droit comme le statut de loueur meublé non professionnel à des avantages fiscaux calculés sur la base des revenus locatifs.

Si vous êtes dans la situation de revenus locatifs supérieurs à 23 000 euros par an et que le montant de cette activité représente au moins 50% de vos revenus d’activité (foyer fiscal), vous bénéficiez alors du statut LMP et des avantages fiscaux qui y sont attachés à savoir :

  • L’exonération de l’impôt sur la fortune. Les immeubles loués dans le cadre d’une activité qualifiée de professionnelle sont considérés comme nécessaires à cette activité et sont donc exonérés d’ISF.
  • La déduction des charges foncières. Tout comme le statut de LMNP, celui-ci vous permet de déduire de votre revenu global la totalité de vos charges foncières.
  • Autre avantage du statut de LMP : vos héritiers bénéficient de droits de succession allégés.
  • Enfin, si vous décidez de revendre le bien loué après 5 ans et que vos recettes locatives ne dépassent pas 90 000 euros, vous bénéficiez de l’exonération de plus-value et d’exonération partielle si elles ne dépassent pas 126 000 euros.

 

La loi Pinel, un investissement locatif ouvrant 12, 18 ou 21% de réduction d’impôts

Autre loi en vigueur pour réaliser un investissement locatif rentable, la loi Pinel. Pour bénéficier des avantages offerts par la loi Pinel vous devez investir dans un bien immobilier neuf possédant l’un des deux labels environnementaux : BBC 2005 ou RT 2012. Ensuite, vous devez vous engager à louer ce bien en qualité de résidence principale pour une période de 6, 9 ou 12 ans. La loi Pinel définit enfin des conditions d’éligibilité des zones géographiques et un plafond.

Les investissements immobiliers en LMP ou LMNP permettent, sous certaines conditions, de se constituer des compléments de revenus faiblement fiscalisés et/ou de bénéficier d’une réduction d’impôt (LMNP).

 

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