Comment investir dans l’immobilier locatif en 2017

9 février 2017 -
investissement immobilier

Depuis 2015 au moins, le marché immobilier français a fortement redémarré en termes de volume de transactions. Cette situation s’illustre par la surabondance de liquidités et des taux d’emprunt historiquement bas qui favorisent le dynamisme de l’investissement immobilier en France.

L’investissement immobilier a la cote auprès des Français et nous avons souhaité en ce début 2017 remettre en avant les trois investissements immobiliers locatifs que notre société de gestion de patrimoine recommande à ses clients.

L’investissement immobilier locatif en EHPAD

Une démographie qui encourage et sécurise cet investissement immobilier

En 2040, la France comptabilisera au moins 1,2 millions de personnes dépendantes. Cela signifie que ces personnes dépendantes auront besoin de s’appuyer sur un logement en Ehpad avec l’ensemble des prises en charge utiles à chaque pathologie ou handicap. Or la France connaît un grand retard dans le nombre d’Ehpad nécessaires et on dit qu’il faudrait à compter d’aujourd’hui et pour les 25 prochaines années construire chaque année 250 Ehpad nouveaux ! Autant dire que le compte n’y est pas.

courbe-personnes-agees-dependantes-franceSource Le Figaro.fr

Les atouts d’un investissement immobilier locatif en Ehpad

Aussi, le particulier qui fait le choix d’investir dans une Ehpad en 2017 s’offre de belles opportunités de rentabilité locative, de sécurité locative (le bail est signé avec le gestionnaire de l’Ehpad pour une durée de 9 à 11 ans), de pérennité de l’investissement immobilier. Le taux de rentabilité d’un investissement immobilier locatif en Ehpad est de 4,5% nets après impôts.

Investir dans une Ehpad neuf ou un Ehpad d’occasion ?

la direction d'un Ehpad est une mission variéeAvant d’investir dans ce produit immobilier, il faudra choisir ou être conseillé par son gestionnaire de patrimoine soit vers un Ehpad d’occasion, soit un Ehpad neuf. S’il s’agit d’un programme d’Ehpad neufs, le prix de l’acquisition sera plus élevé et la manière dont le gestionnaire d’Ehpad s’y prendra ne sera pas connue au moment de l’achat. En revanche, investir dans une Ehpad d’occasion permet de réaliser cet investissement immobilier locatif à un prix plus accessible et de bénéficier de plusieurs années de recul dans la gestion de l’établissement.

L’investissement dans l’immobilier ancien

Le choix de l’immobilier ancien

Depuis la fin de l’année 2015, le nombre de transactions dans l’immobilier ancien a dépassé les 800 000 sur 12 mois. Cela constitue une augmentation significative de 17.2 % par rapport à la période précédente. Source : http://www.immobilier-danger.com/Ou-en-est-le-marche-immobilier-en-896.html

Le principe de base d’un investissement immobilier réside dans l’emplacement qui sera choisi. C’est lui qui fait toute la différence entre deux biens comparables. Depuis le printemps 2015, l’augmentation des investissements immobiliers locatifs dans les logements anciens en France est très net comme le montre le graphique ci-dessous du Credoc.

evolution vente de logements anciens en FranceCourbe des transactions relatives
aux investissements immobiliers dans l’ancien

La loi Pinel dans l’immobilier ancien

Le saviez-vous, l’un des atouts de l’investissement immobilier dans l’ancien est la loi Pinel dans l’ancien. En effet, on connait la loi Pinel, comme ses petites soeurs dans les années précédentes, comme une mesure d’incitation à l’achat de logements neufs mais on le sait moins, acheter dans l’immobilier ancien permet également de bénéficier des avantages fiscaux de cette loi.

Le logement ancien qui peut bénéficier du dispositif Loi Pinel est un logement “qui ne satisfait pas aux caractéristiques de décence, prévues à l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989″.

la loi pinel est egalement applicable a un investissement dans un logement ancien

Loi Pinel dans l’immobilier ancien

Utiliser le déficit foncier

L’investissement immobilier locatif dans l’ancien va souvent générer un budget de travaux de rénovation ou de réhabilitation. Dans ce cas de figure, l’investisseur pourra bénéficier du déficit foncier autrement dit d’une réduction d’impôts. Ce déficit foncier sera calculé à partir du revenu foncier imposable c’est à dire le revenu foncier brut ou total diminué des charges. Rentrent en ligne de compte toutes les charges liées à la réhabilitation ou rénovation du bien immobilier.

calcul deficit foncier pour reduire ses impotsLe déficit foncier permet
une réduction d’impôts

L’investissement dans l’immobilier locatif aux USA

Rentabilité élevée

Qui dit investissement immobilier rentable ne dit pas forcément investissement immobilier en France, loin s’en faut. Ces dernières années, à l’exception de certaines villes plus attractives que d’autres remises en avant par les marronniers des magazines économiques à chaque rentrée de septembre, force est de constater que le marché immobilier français n’offre pas une bonne rentabilité locative.

carte de floride pointant sur la ville d'orlando
Investir dans un condo à Orlando en 2017 c’est s’assurer
une rentabilité locative de 6% nets d’impôts

Or il existe des marchés immobiliers à l’étranger qui promettent et même qui assurent un investissement immobilier locatif très rentable. Les USA et la Floride en particulier font partie de ces terres étrangères vers lesquelles nous dirigeons nos clients qui souhaitent développer leur patrimoine. Ainsi, en 2017 encore, un investissement immobilier sur Orlando génère une rentabilité locative de 6% nets.

Fiabilité économique du pays

Certains pays à la mode pour un investissement immobilier locatif à prix attractif comme le Portugal, l’Espagne ou la Croatie n’en restent pas moins des terres pas forcément fiables au niveau économique. Alors mieux vaut partir sur les USA, un marché en dehors de l’Europe dans un pays stable et fiable qui demeure l’un des deux moteurs principaux de l’économie mondiale. Aucun risque à faire cet investissement immobilier locatif. Vous pourrez investir sans danger pourvu que vous passiez par un professionnel fiable sur place et jamais à distance. Notre filiale Auxandra rappelait dans un article de 2015 les dangers de l’investissement à l’étranger. Consultez l’article pour en savoir plus.

Notre gestion locative aux USA

Investir à l’étranger pourquoi pas mais comment s’assurer d’avoir toujours un locataire en place avec ou sans l’aide d’une agence immobilière ? C’est une question clé, la gestion locative. Pour éviter cet écueil à nos clients, nous avons ouvert en 2009 une société (Auxandre Usa Inc.) qui nous appartient et qui gère sur place à Orlando les biens immobiliers de nos clients. Pas de problème pour trouver des locataires (nous bénéficions même d’une liste d’attente), des locataires de surcroît fiables car nous les trions sur le volet. D’ailleurs vous devez savoir que le droit américain protège les propriétaires et qu’un locataire défaillant sera chassé du bien au bout de 33 jours sans paiement.

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