Un bail commercial en EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) représente une opportunité unique d’investissement immobilier. Ce type de bail offre aux propriétaires une stabilité financière grâce à la sécurité de revenus locatifs réguliers et souvent indexés sur l’inflation, garantis par l’exploitant de l’EHPAD. D’autre part, il simplifie la gestion du bien immobilier acquis et transfère la gestion du bail au gestionnaire de l’établissement. Enfin, il assure des avantages fiscaux à différents niveaux.
Bail commercial : définition et grands principes pour l’investisseur
Définition et cadre légal
Un bail commercial en EHPAD est un accord de location entre le propriétaire d’un bien immobilier (le bailleur, donc vous) et un exploitant d’EHPAD (le locataire, le gestionnaire de l’établissement), dans lequel le bien immobilier est utilisé exclusivement pour l’exploitation d’un établissement de soins et d’hébergement pour personnes âgées dépendantes.
On rappelle que les Ehpad sont bien des établissements de résidence pour personnes âgées dépendantes c’est-à-dire qui bénéficient de soins indispensables à leur quotidien. La personne dépendante est locataire de sa chambre Ehpad, elle paie un loyer mensuel pour lequel elle peut bénéficier d’aides.
Ce bail commercial est régi par les dispositions du Code de commerce, spécifiquement les articles L. 145-1 et suivants. Il peut également comporter des clauses spécifiques en raison de la nature particulière de l’activité exercée.
Ce bail est signé pour un achat de chambre à la construction (on parle de programme neuf) et aussi à chaque rachat de chambre Ehpad (on parle d’Ehpad d’occasion).
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Quand un bail commercial est-il obligatoire ?
Un bail commercial est obligatoire lorsque les conditions suivantes sont réunies : le local est utilisé pour une activité commerciale, industrielle ou artisanale, le locataire est inscrit au RCS ou au RM, et le bail est conclu pour une durée de neuf ans ou plus. Le bail commercial est également utilisé pour les EHPAD et autres établissements de soins même s’il n’est pas strictement obligatoire.
Principales obligations du gestionnaire
d’Ehpad rapportées dans un bail commercial.
Durée de validité du contrat et loyers perçus
Le bail commercial en EHPAD se distingue par ses caractéristiques spécifiques. Généralement, il est signé pour une durée de 9 à 12 ans, ce qui procure aux investisseurs une visibilité à long terme sur leurs revenus. De plus, les exploitants d’EHPAD sont souvent des entreprises bien établies. Cela réduit le risque de vacance locative et de loyers impayés. La revalorisation du loyer d’une chambre est habituellement indexée sur un indice spécifique qui reflète l’inflation. Elle garantit que les revenus locatifs augmentent avec le coût de la vie.
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Les principaux atouts du bail commercial en EHPAD
La gestion et la maintenance de l’établissement
L’un des principaux avantages d’un bail commercial en EHPAD est la prise en charge par l’exploitant de nombreuses charges. Citons l’entretien des locaux, les réparations, et parfois même les impôts locaux. Cela allège considérablement la gestion pour le propriétaire. Par ailleurs, ces baux incluent souvent des clauses de révision des loyers. Elles sont alignées sur l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou sur l’indice des prix à la consommation (IPC). Elles assurent ainsi une protection contre l’érosion monétaire.
Les avantages des deux parties : bailleur et locataire
Pour le bailleur :
- Stabilité des revenus locatifs sur une longue période,
- Prise en charge des charges par le locataire,
- Protection contre les impayés grâce à la solidité financière des exploitants d’EHPAD.
Pour le locataire :
- Sécurité d’exploitation avec une durée de bail longue
- Possibilité d’aménagements spécifiques pour répondre aux besoins des résidents et aux exigences réglementaires.
La sécurité de l’investissement
En plus de la stabilité financière, investir dans un bail commercial en EHPAD offre une sécurité accrue par rapport à d’autres types d’investissements immobiliers. Les exploitants d’EHPAD, souvent des groupes spécialisés dans la gestion de résidences médicalisées, s’engagent à maintenir un taux d’occupation élevé, ce qui réduit considérablement le risque de vacance locative. Dans le cas d’une revente de chambre, il apporte donc les éléments décisionnels.
Les avantages fiscaux
Investir dans un EHPAD via un bail commercial peut également offrir des avantages fiscaux non négligeables. Selon le statut choisi (LMNP ou LMP), les investisseurs peuvent bénéficier de déductions fiscales, notamment via l’amortissement du bien immobilier et des charges. On note également que les avantages peuvent différer selon que l’achat se fait dans un établissement neuf (première vente) ou ancien (établissement déjà en fonctionnement depuis plusieurs mois ou années).
Enfin, les propriétaires bénéficient d’avantages fiscaux attractifs, tels que la récupération de la TVA sur l’acquisition et des déductions fiscales pour amortissement du bien et des mobiliers. Ces éléments font du bail commercial en EHPAD un choix privilégié pour les investisseurs cherchant à sécuriser leur patrimoine dans un secteur en constante demande.
Pour un investissement en chambre Ehpad réussi, nous vous proposons un accompagnement sur mesure jusqu’à la signature du bail commercial. Vous profitez ainsi de notre expertise depuis 1989 pour ce type d’investissement immobilier.
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