L'investissement en LMNP ancien : quel bien immobilier choisir ?

investissement immobilier en lmnp ancien

On les appelle LMNP ancien pour Loueur Meublé Professionnel dans l’ancien, ces biens immobiliers meublés déjà en service dans lesquels l’investissement apporte une fiscalité avantageuse. Ils sont situés soit dans un immeuble traditionnel ou dans une résidence de services. Tous sont éligibles pour investir dans l’immobilier et générer des revenus complémentaires défiscalisés. La solution pour développer son patrimoine immobilier à un prix d’acquisition accessible dans un bien immobilier dit d’occasion ou de second marché. Alors, quel LMNP ancien choisir ?

Distinguer les statuts LMNP liés à l’investissement immobilier

Le statut de loueur meublé non professionnel

Si vous décidez d’investir dans l’immobilier meublé pour bénéficier de revenus locatifs complémentaires et d’une baisse d’impôts, vous aurez accès au statut de loueur meublé non professionnel. Cela signifie d’abord que vous mettez en location meublée l’appartement ou l’unité de résidence dans lesquels vous venez d’investir. Si le logement est en résidence de services, vous avez affaire à un gestionnaire et vous signez un bail commercial. D’autre part, les revenus générés par cette location ne doivent pas dépasser 23 000€ par an. En effet, si vos revenus locatifs dépassent ce montant, le statut devient celui du Loueur Meublé Professionnel. Enfin, votre investissement en LMNP ancien vous apporte plusieurs avantages fiscaux liés à la récupération de TVA sur le prix de vente et à l’amortissement du LMNP ancien.

L’investissement LMNP dans l’ancien représente
un prix d’achat plus accessible et
des avantages fiscaux à l’achat et sur les charges

Un loueur en meublé est professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont remplies :

les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer excèdent 23 000 € sur l’année civile ;

ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires (y compris les pensions et rentes viagères ainsi que les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI), des bénéfices industriels et commerciaux (autres que ceux tirés de l’activité de location meublée), des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.

Dans le cas où l’une de ces conditions n’est pas remplie, le loueur est considéré comme un loueur non professionnel.

Source : https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/les-locations-meublees

L’investissement en LMNP ancien ou LMNP neuf

La distinction entre LMNP ancien ou LMNP neuf est simple. Si le logement que vous achetez est localisé dans un immeuble ou une résidence de services en fonctionnement, on parlera d’investissement en LMNP ancien. Si vous investissez dans un programme neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA), il s’agira d’un investissement en LMNP neuf.

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Le choix de l’investissement dans l’ancien ou l’occasion d’une part et du neuf de l’autre n’ouvre pas les mêmes avantages fiscaux. Votre conseiller en gestion de patrimoine est à votre écoute pour vous détailler les avantages fiscaux et les amortissements liés à ces deux possibilités.

Les catégories de LMNP anciens

Il existe deux grandes familles de biens immobiliers dans lesquels vous pouvez réaliser un investissement en LMNP ancien. Tout d’abord, l’achat d’un appartement meublé en immeuble traditionnel. Ensuite, les unités ou appartements meublés situés dans des résidences de services et établissements spécialisés. On parlera ici des résidences étudiantes, d’affaires, séniors et bien entendu des EHPAD anciens. Ici vous devenez propriétaire dans un ensemble géré par un gestionnaire qui précise les charges et revenus générés par les loyers fixés par an. Votre studio ou appartement dans l’ancien est ensuite géré par ses soins à l’année. Enfin, si vous choisissez un bien ancien pour le louer en meublé, le choix de la zone géographique vous revient. Par opposition aux programmes neufs qui sont géolocalisés par l’état sur le territoire.

Les appartements en immeuble traditionnel

Il est possible d’investir dans un appartement situé dans un immeuble et de bénéficier du statut LMNP et des avantages liés à l’ancien. Pour cela, il suffit que l’immeuble soit ancien au sens où il est hors programme neuf ou en cours de construction. Une fois la vente signée, le propriétaire de l’appartement ancien le met en location meublée. Cet investissement en LMNP ancien devra alors être signalé comme tel aux services fiscaux afin de répondre aux obligations légales (demander un numéro de SIRET par exemple). Et de bénéficier des avantages induits (la TVA ou l’amortissement). N’oublions pas de préciser que le prix d’achat d’un appartement dans un immeuble semi-récent ou ancien sera toujours plus avantageux que la même surface dans un immeuble neuf.

Les résidences étudiantes

La seconde possibilité pour investir en LMNP ancien est la résidence étudiante. Cette résidence de service se situe dans un ensemble de chambres et appartements dédiés aux étudiants. Le propriétaire signe un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence étudiante. Le logement n’est pas forcément occupé par l’étudiant toute l’année mais les loyers et la rentabilité sont calculées sur 12 mois.

Les Ehpad ou établissement pour personnes âgées dépendantes

Depuis plusieurs années, l’investissement en EHPAD est devenu l’un des placements favoris des Français. Dans un contexte de marché de pénurie, investir en EHPAD s’avère un choix sécurisé et très rentable avec une fiscalité adoucie. En effet, les besoins en chambres EHPAD liés à la démographie des séniors dépendants dépassent largement les unités disponibles. D’autre part, la France ne construit pas assez de programmes EHPAD neufs pour compenser les carences actuelles de la demande. Aussi, l’investissement en LMNP ancien EHPAD est l’une des meilleures possibilités de développement de patrimoine.

Les résidences pour les séniors

Pour la population des séniors qui sont autonomes dans leur quotidien mais veulent profiter d’un entourage social et paramédical adapté, les résidences séniors offrent les services utiles. Là encore, si vous investissez dans ce type de résidence de service, vous signez un bail commercial avec le gestionnaire. Le logement est proposé meublé et vous ouvre des perspectives d’allègement fiscal.

Les résidences d’affaires

Dernière opportunité en investissement LMNP ancien, les résidences d’affaires qui fleurissent à la périphérie des grandes villes. Investir dans un appartement en résidence d’affaires ouvre au statut de LMNP, et dans la mesure où la résidence est déjà en exploitation, aux avantages d’un investissement en LMNP d’occasion.

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Le marché de l’investissement en LMNP ancien apporte donc la possibilité d’un développement de patrimoine à un prix d’achat rendu accessible par l’avantage fiscal obtenu à l’acquisition et ensuite sur l’amortissement du bien immobilier choisi, appartement traditionnel ou dans une résidence de services. Ajoutons que la prise ne charge de la gestion locative par le gestionnaire pour les logements en résidence, est un véritable atout car il offre un gain de temps et fait disparaître les tracas éventuels liés à la gestion des locataires et au recouvrement de leurs loyers.