Développez votre patrimoine en EHPAD ancien et réduisez vos impôts

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Vous avez décidé de développer votre patrimoine immobilier tout en défiscalisant. Ou bien vous avez reçu en héritage une somme d’argent et vous cherchez à investir dans la pierre. Si vous décidez d’investir en Ehpad, en particulier dans un établissement déjà en exploitation, vous gagnerez sur les deux tableaux. C’est ce que l’on appelle l’investissement en EHPAD ancien ou d’occasion et son double avantage. En effet, avec ce placement, vous accroîtrez votre patrimoine immobilier. Et vous réduisez vos impôts grâce à la défiscalisation en logement meublé.

Vous développez votre patrimoine en tant que loueur d’un meublé

Parmi les investissements immobiliers envisageables pour développer ou consolider votre patrimoine, on trouve l’investissement en logement meublé. Cela peut correspondre à une chambre en Ehpad, à une chambre en résidence étudiante, une chambre en résidence sénior, à un meublé de tourisme … Bien entendu le prix de cet investissement immobilier est fluctuant selon votre choix. Si un appartement peut vite se positionnement à un prix de vente élevé selon la ville choisie, ce n’est pas le cas des unités Ehpad.

Le choix d’une chambre EHPAD

En fonction de a structure dans laquelle vous allez acquérir une chambre, ses caractéristiques vont différer. En effet, le mobilier, l’éclairage, la ventilation, le chauffage, les appareils électriques et technologies (internet, bracelets de sécurité) peuvent varier selon les chambres EHPAD. Il s’agira de bien se renseigner pour connaître le niveau et la qualité de l’équipement proposé par le gestionnaire.

Défiscaliser grâce à l’investissement en EHPAD ancien

Le prix de vente d’une chambre Ehpad ancien

C’est le premier atout d’une chambre en Ehpad ancien à savoir un prix d’achat très compétitif. On se positionne ici dans le cas de figure du propriétaire de la chambre qui souhaite la revendre. L’établissement est déjà en exploitation ce qui signifie qu’il est possible de connaître le bon fonctionnement (ou pas) de la résidence.

D’après le Guide du patrimoine, on trouve des chambres Ehpad d’occasion à partir de 80 000€. Bien entendu, en fonction de la qualité de l’EHPAD et de sa localisation, le prix sera plus ou moins élevé.

Pour un premier investissement locatif ou pour une diversification de patrimoine, le positionnement prix des chambres en résidence EHPAD à la revente ou d’occasion reste très accessible. Notre gestionnaire de patrimoine est compétent pour dénicher ces chambres Ehpad d’occasion.

Appelez-nous au 04 42 12 11 00 pour + d’infos sur nos chambres en vente

La question des loyers dans l’ancien ou le neuf

C’est un atout indéniable du marché de l’occasion par rapport au neuf. Alors que pour l’achat d’une chambre EHPAD dans le neuf l’investisseur devra attendre la livraison et le début de l’exploitation pour percevoir ses premiers revenus locatifs, l’investissement dans une chambre EHPAD dans l’occasion offre des loyers immédiats car déjà livrée et en exploitation.

Frais de notaire : quelle différence de taux ?

Avantage à l’achat dans le neuf qui permet à l’investisseur de bénéficier des frais de notaire réduits (environ 3% du montant HT de l’acquisition). L’achat dans une chambre EHPAD occasion est, dans la majorité des cas, en droit d’enregistrement « pleins » (en moyenne 8%). A noter toutefois que les frais de notaires pourront être réduits pour une chambre EHPAD occasion sous certaines conditions (voir règles applicables pour le calcul des frais de notaire). C’est la taxe de publicité foncière qui explique la différence de taux entre le neuf et l’ancien (0,70% du montant d’acquisition HT pour le neuf contre 5,09%/5,80% pour l’ancien).

La question du bail commercial et de sa durée

Cet aspect a longtemps été à l’avantage du neuf qui offre logiquement des durées de bail plus importantes que dans l’ancien (entre 9 et 11 ans). Pour l’acquisition d’une chambre en revente EHPAD, l’investisseur prend en effet la suite du bail commercial engagé par le propriétaire précédent. Il peut donc reprendre un bail renouvelé récemment ou un bail dont le terme est plus ou moins proche.

Cet avantage du neuf sur l’ancien concernant la durée du bail commercial est toutefois à relativiser.

Pour les baux commerciaux proposant une échéance à moyen/court terme, le marché de l’EHPAD occasion s’est adapté en offrant aux investisseurs des niveaux de rentabilité très intéressants et souvent supérieurs à 5%. Plus récemment, certains gestionnaires acceptent de renégocier et de renouveler les baux commerciaux pour les chambres EHPAD occasion. Il existe donc désormais la possibilité d’investir dans des offres en EHPAD occasion proposant des durées de bail commercial similaires au neuf !

A caractéristiques similaires, les montants d’investissement peuvent être jusqu’à 25% plus élevés pour du neuf. Ce montant d’investissement souvent plus élevé dans le neuf peut devenir contraignant au moment de revendre car le prix de revente devra nécessairement s’aligner sur ceux du marché de l’occasion. Le risque d’une « décote » pour le neuf est donc bien réel…

Concernant les rentabilités observées dans le neuf et sur la base des derniers lancements, elles oscillent en moyenne entre 3.80% à 4.50%. Pour le marché de l’occasion (fonction des caractéristiques du produit et du bail commercial), les rentabilités débutent en moyenne à 4.50% et peuvent aller au-delà des 5%.

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