Vendre une chambre EHPAD : quelles solutions de revente ?

Vous êtes propriétaire d’une chambre en EHPAD au sein d’une résidence qui accueille des personnes âgées dépendantes. Vous avez donc signé un bail commercial et bénéficié d’avantages fiscaux propres au LMP/LMNP. Après avoir bénéficié de votre investissement immobilier, vous souhaitez maintenant vendre votre chambre EHPAD.

Il existe plusieurs possibilités pour revendre une chambre EHPAD : la vente directe au gestionnaire de la chambre, au gestionnaire de patrimoine qui s’occupe de vous ou la cession directe par vos propres contacts. Le groupe de conseil en gestion de patrimoine Auxandre propose à ses clients depuis trois décennies la revente d’unités EHPAD dans les meilleures conditions possibles sur le marché de l’occasion.

Bien sûr chaque solution a ses avantages et ses inconvénients et nous vous invitons à les étudier précisément avant de prendre la décision de vendre.

Vendre une chambre en EHPAD à votre gestionnaire de patrimoine

Vous avez acquis la chambre par son intermédiaire

Votre conseiller en gestion de patrimoine est l’interlocuteur professionnel le plus pertinent pour vous accompagner pour un EHPAD à vendre. Il connaît votre patrimoine, vos objectifs d’investissement, vos impératifs et vous êtes à ses côtés, en confiance pour faire le meilleur placement. Il est peut-être également le gestionnaire de patrimoine qui vous a encouragé à acheter une chambre EHPAD quelques années en arrière et vous a permis de réaliser une opération avantageuse.

Tableau récapitulatif des prix d’achat et de revente moyens et délais en 2025

Prix en valeur absolue et pourcentage de majoration de prix à la cession.
Sources officielles Insee et Drees

Le conseiller en patrimoine est expert dans la revente

Le conseiller qui gère votre patrimoine est le professionnel qui connait vos objectifs et sait vous guider pour la liquidiation de votre EHPAD au bon moment en tenant compte du rendement locatif et du marché immobilier. Il sait apprécier le contenu et les caractéristiques du bail commercial (durée du bail, indice de révision des loyers, article 606 code civil sur les gros travaux, charges de l’établissement….) qui demeure un atout pour réussir à revendre sa chambre EHPAD dans les meilleures conditions.

La cession d’une chambre EHPAD a également des effets juridiques et fiscaux que le gestionnaire de patrimoine devra vous expliquer pour éviter toute perte de rentabilité.

Le gestionnaire possède un réseau de partenaires et acheteurs

Enfin, son expertise et son réseau lui permettent d’accéder rapidement à un ou plusieurs acheteurs pour votre chambre EHPAD. Il négociera pour vous les meilleures conditions de cession dans le délai que vous aurez fixé ensemble. Et cela dans le respect du bail commercial et des obligations fixées par le code civil.

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Vendre une chambre en EHPAD au gestionnaire de la maison de retraite

Une option rapide …

La plupart des gestionnaires d’EHPAD s’engagent à racheter la chambre dont vous êtes propriétaire. Les délais sont en général courts tant le marché des EHPAD est lié à la conjoncture démographique dans laquelle ce type de résidence s’inscrit. L’avantage principal est de connaître cet intermédiaire auquel vous pouvez revendre votre chambre EHPAD.

Mais une option peu intéressante financièrement

L’inconvénient majeur est que la proposition de rachat se fait à une valeur très inférieure à celle du prix du marché.

Donc il ne faut pas espérer de plus-value foncière. C’est l’option la moins intéressante financièrement pour un Ehpad à vendre. Cependant, elle offre une sécurité et une porte de sortie non négligeable pour l’investisseur qui passe par le gestionnaire pour la revente.

Infographie sur les prix de vente moyens en France pour une chambre en Ehpad.

Vendre une chambre en EHPAD par ses propres moyens

Il est bien entendu possible d’envisager revendre son EHPAD sans faire appel ni à son gestionnaire de patrimoine ni à aucun autre intermédiaire professionnel. Néanmoins, comme pour toute opération d’investissement, vendre sa chambre EHPAD par son propre réseau est possible mais il vous faudra alors accorder un temps non négligeable à la recherche d’acquéreurs et gérer l’ensemble des formalités.

Pas toujours facile de faire coïncider la recherche d’un acheteur d’EHPAD avec un bail qui arrive à terme. De plus, la localisation de votre bien EHPAD devra séduire l’investisseur notamment pour s’assurer d’une bonne exploitation et d’un bon pourcentage d’occupation dans cet établissement médicalisé.

Il existe deux 2 statuts juridiques utilisés dans le cadre de la location d’une habitation. Le statut LMP et le statut LMNP. Ces statuts ouvrent des droits, découvrez la fiscalité en Ehpad.

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Quelles sont les démarches à suivre pour revendre une chambre en EHPAD ?

La revente d’une chambre en EHPAD implique des démarches spécifiques différentes de la revente d’un bien immobilier classique. Il est nécessaire de faire estimer la chambre par un spécialiste, de trouver un acquéreur potentiel, de négocier le prix de vente, de respecter les conditions du bail commercial et éventuellement de passer par un notaire pour finaliser la transaction. C’est la raison pour laquelle un conseiller en gestion de patrimoine expert en EHPAD saura vous guider sans difficulté.

Revente d’une chambre EHPAD d’occasion : quand, pourquoi, comment ?

Investir dans un EHPAD d’occasion et choisir la revente au bout de quelques années peut être une décision avisée surtout si le programme a été bien exploité. Ce placement vous a offert des revenus stables et rentables, la prise en charge de la gestion de votre bien par un tiers et des avantages fiscaux indiscutables.

Vous avez maintenant d’autres projets d’investissement en tête et souhaitez revendre votre chambre EHPAD. Quel que soit l’intermédiaire auquel vous ferez appel, il est nécessaire de connaître les points clés pour rentabiliser et préparer la vente.

Quand revendre sa chambre ?

La meilleure date pour revendre un EHPAD est bien entendu celle qui coïncide avec la fin de la période de renouvellement du bail commercial. Pour vous qui aurez bénéficié de l’ensemble des avantages sur la durée de votre bail. Pour l’acheteur qui aura en main toutes les conditions d’exploitation offertes par l’établissement : loyers, travaux, meubles.

Pourquoi choisir la revente ?

Les fluctuations du marché immobilier peuvent influencer la valeur de votre chambre en EHPAD. Aussi, un investisseur doit surveiller les tendances économiques et démographiques pour anticiper les variations de prix.

Le marché depuis 2021 a été malmené par différentes affaires sur les gros groupes comme Orpea ou Korian. Le prix des unités proposées par les intermédiaires a baissé. Mais, d’autres groupes comme Emeis ont pris le relais pour continuer de proposer des produits rentables et sécurisés.

La performance de l’EHPAD sur dix ans minimum seront aussi un indicateur clé à prendre en compte pour évaluer la rentabilité notamment en termes de loyers perçus et charges supportées par le gestionnaire.

L’établissement médicalisé est-il de taille suffisante en nombre de lits ? Est-il profitable, est-il encore aux normes en cours dans la prise en charge des personnes âgées dépendantes ? Des questions qui peuvent clairement avoir un impact sur la rentabilité de votre achat et votre décision d’anticiper la vente.

Comment se préparer administrativement ?

Enfin, lorsque la décision de revente est prise, il faut préparer la documentation c’est-à-dire l’ensemble des documents légaux et administratifs. En font partie le titre de propriété, les contrats de location, et les rapports financiers. Une documentation complète et à jour facilite le processus de vente et renforce la confiance des investisseurs potentiels dans le cas d’un achat de chambre d’occasion.

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