L’Impôt sur la Fortune Immobilière remplace l’ISF

Depuis 2018, un changement de taille est intervenu dans l’imposition sur la fortune en France. En effet, l’historique IGF (Impôt sur les Grandes Fortunes) devenu ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) créé dans les années 1980 et balloté par l’alternance de différents gouvernements est devenu l’IFI ou Impôt sur la Fortune Immobilière.

Cette mesure fiscale prise par le gouvernement d’Emmanuel Macron concentre donc la fiscalité des plus riches non plus sur la totalité de leur patrimoine à date mais sur leur patrimoine immobilier. Comment est-on passé de l’IGF créé par François Mitterrand en 1982 à l’IFI ? Et quels sont les barèmes et taux applicables aujourd’hui pour calculer l’IFI ?

L’ISF, impôt de solidarité sur la fortune jusqu’en janvier 2018

Quelle était la définition de l’ISF en France ?

L’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) était jusqu’en janvier 2018 un impôt payé par les personnes physiques et les couples détenant un patrimoine supérieur à un certain seuil (1,3 million d’euros du 1er janvier 2011 à janvier 2018). On appelait cet impôt un impôt déclaratif dans la mesure où ce sont les couples détenteurs de ce patrimoine qui doivent évaluer par eux-mêmes ce dernier.

Evolution du nombre des contributeurs à l’ISF en France et des volumes récoltés
par l’administration fiscale française. Les recettes de l’ISF étaient supérieurs à celle de l’impôt actuel.
Source Direction générale des finances publiques.

Quelle a été son évolution au fil des décennies en France ?

Plusieurs étapes se sont succédées avant la création de l’IFI, imposition sur la fortune immobilière pour les propriétaires de biens.

• Imposition créée en 1982

  Au départ, l’impôt sur la fortune créé par François Mitterrand à l’occasion de son élection à la présidence de la République en 1981 se nommait l’IGF (Impôt sur les grandes fortunes). A cette époque, le seuil au-delà duquel l’impôt sur les grandes fortunes s’appliquait était fixé à 3 millions de francs.

• Suppression en 1987

  Cet impôt sur les grandes fortunes ne resta en vigueur que jusqu’en 1986, avec le changement de majorité de l’Assemblée nationale. Une fois Jacques Chirac aux commandes du poste de premier ministre, l’IGF sera supprimé dès 1987.

• Remise en vigueur de l’imposition en 1988

  En 1988, après la réélection de François Mitterrand, l’impôt sur les grandes fortunes fut remis en vigueur sous le nom d’impôt de solidarité sur la fortune. L’impôt sur les grandes fortunes devint un impôt de solidarité car l’objectif annoncé, à l’époque, était de contribuer au financement du revenu minimum d’insertion (RMI). Le seuil fixé pour y être assujetti fut augmenté de 3 à 4 millions de francs.

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Quels étaient les éléments de patrimoine pris en compte ?

Les éléments pris en compte dans le calcul de l’IGF puis de l’Impôt sur la fortune étaient multiples : les meubles et immeubles, les véhicules (hors biens de collection), les droits (l’usufruit d’un bien immobilier par exemple) et les valeurs (comptes-titres). La résidence principale du foyer fiscal était intégrée à ce calcul de l’ISF mais avec un abattement de 30%.

Dans l’IFI, on retrouve la prise en compte de la résidence principale du foyer fiscal sur laquelle s’applique un abattement de 30%. A la valeur de ce patrimoine s’ajoutent les SCI, SCPI, OPCI …

Infographie sur l’IFI : seuil d’imposition, abattement sur résidence principale et formes juridiques.

Naissance de l’IFI en janvier 2018, Impôt sur la Fortune Immobilière

Définition de l’IFI et calcul

Début 2018, le législateur a supprimé l’ISF pour le remplacer par un impôt visant uniquement le patrimoine immobilier du contribuable. Comment est calculé l’IFI ? L’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière est assise sur la valeur nette des actifs immobiliers imposables. Ainsi, contrairement à l’IGF puis l’ISF qui faisaient référence à un patrimoine global du contribuable, l’Impôt sur la Fortune Immobilière se concentre sur le patrimoine immobilier.

Qui paie l’impôt sur la fortune immobilière ?

L’Impôt sur la Fortune Immobilière est un impôt complexe, il se calcule selon un barème de 6 tranches distinctes. Seules les personnes dont le patrimoine immobilier net taxable au 1^er janvier de l’année est supérieur à 1.300.000 euros sont assujetties à l’IFI. Le patrimoine net taxable n’excédant pas 800.000 euros ne sera pas taxé.

Dans le détail du patrimoine immobilier imposable, on prendra également en compte tous les immeubles bâtis ou non : appartements, garages, parkings, terrains, immeubles en cours de construction…

Liste des biens immobiliers à prendre en compte dans le calcul (source economie.gouv.fr) :

1. Les immeubles bâtis (à usage personnel ou mis en location) : maisons, appartements et leurs dépendances (garage, parking, cave…).
2. Les bâtiments classés monument historique.
3. Les immeubles en cours de construction au 1^er janvier de l’année d’imposition.
4. Les immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles…).
5. Les immeubles ou fraction d’immeubles détenus indirectement via titres et parts de sociétés.
6. Les biens et droits immobiliers qui ne remplissent pas les conditions pour être considérés comme des biens professionnels.

Enfin, comme pour l’ISF, le barème de l’IFI ne commence à s’appliquer qu’à compter de la fraction de patrimoine net supérieure à 800.000 euros. Il faut ajouter que le total des impôts et des prélèvements payés par le contribuable ne doit pas dépasser 75% des revenus nets imposables du foyer fiscal de l’année précédente.

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Quel est la barème de l’impôt sur la fortune immobilière ?

Le barème de l’IFI reste inchangé par rapport au barème de l’ISF. Il est composé de 6 tranches distinctes, pour chacune un taux s’applique sur la valeur du patrimoine immobilier considéré. Il faut néanmoins noter que seuls les patrimoines nets taxables supérieurs à 1,3 million d’€ seront assujettis à l’IFI. On estime que 150 000 foyers fiscaux seront soumis à l’IFI dès 2018.

Le site des impôts propose de vous aider à faire le calcul du montant de votre IFI.

Infographie représentant les tranches et taux du barème
de l’Impôt sur la Fortune Immobilière en France.

Exemple de calcul de l’IFI :

Un contribuable possède un patrimoine dont la valeur est établit à 5,5 M€. L’ISF à payer s’élève à 41 940 €. (Source Figaro.fr). Afin d’y voir plus clair sur votre patrimoine immobilier, notre entreprise indépendante de gestion de patrimoine vous propose un bilan patrimonial et des conseils sur mesure.

La résidence principale et l’impôt sur la fortune immobilière

L’une des questions récurrentes est celle du calcul de l’IFI dans lequel il faut intégrer sa résidence principale, en qualité de propriétaire. Oui, la résidence principale fait partie du calcul de l’IFI. Mais, le montant de ce bien bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30% au moment du calcul de l’impôt.

Comment procéder à la déclaration de l’IFI ?

Si vous disposez d’un patrimoine immobilier dont la valeur cumulée nette atteint le montant de 1 300 000 euros stipulé par l’IFI, vous devrez déclarer ce patrimoine auprès des impôts sur le formulaire n°2042 – IFI. Ce formulaire 2042 – IFI est accessible ici,. Il est possible de déclarer l’IFI au moment de sa déclaration annuelle de revenus. Pour ce faire, une cas « impôt sur la fortune immobilière » devra être cochée sur la déclaration en ligne des revenus et patrimoine.

Combien de Français, propriétaires sont concernés par l’IFI ?

Un chiffre en progression depuis 6 ans

D’après un article du site internet Le Figaro.fr, le nombre de contribuables assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière a bondi depuis 2018 de 23%. Les propriétaires français redevables de cet IFI sont évalués à plus de 31 000 foyers en 2024.

Des montants inférieurs à ceux de l’imposition ISF

Malgré cette nette hausse, on précise que les montants collectés par l’administration fiscale dans le cadre de l’impôt sur la fortune immobilière sont très inférieurs à ceux de l’ISF en son temps. En effet, en 2018, année de la mise en place de l’IFI et de la disparition de l’ISF, les recettes fiscales sur la fortune ont baissé de 3 milliards d’euros en un an. Ces dernières atteignaient 1,9 milliards d’euros en 2018 contre 5,067 milliards en 2017 avec l’ISF.

En 2023, les recettes de l’IFI qui ont progressé depuis la mise en place de cet impôt, ont atteint 2,353 milliards d’euros.

Tableau de Le barème de l’impôt sur la fortune immobilière en France

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Une répartition inégale des foyers imposables

De plus, si l’on regarde la distribution géographique des propriétaires concernés par cet impôt, l’administration fiscale indique que 40 % des foyers à l’IFI habitent en région parisienne dont 25% à Paris intramuros. Derrière Paris, on trouve les propriétaires éligibles à l’IFI dans les Hauts de Seine (92) et les Yvelines (78).

Source impots.gouv.fr

Enfin, si l’on considère l’âge des déclarants à l’IFI en France en 2022 (source impots.gouv.fr 2023), les foyers imposés à l’IFI sont plus âgés que ceux déclarant l’impôt sur le revenu. En effet, l’âge du premier déclarant du foyer fiscal pour l’IFI est de 70 ans en moyenne, tandis qu’il est de 54 ans pour le premier déclarant des foyers fiscaux imposables à l’IR au titre de l’année 2020. Enfin, trois foyers sur dix, éligibles à l’impôt sur la fortune immobilière ont un premier déclarant âgé entre 45 et 64 ans.

En 2024, à l’heure où nous écrivons ces lignes, le barème de l’impôt sur la fortune immobilière est demeuré inchangé. Cela pourrait évoluer dans les mois à venir…

Pour aller plus loin

• Faire un bilan patrimonial avec un conseiller en gestion de patrimoine
• Le rôle du gestionnaire de patrimoine à vos côtés
• Le démembrement immobilier, comment l’utiliser ?