Comment financer un achat immobilier locatif ?

4 juillet 2018 -
comment financer le patrimoine immobilier

Depuis plusieurs années maintenant, les taux d’intérêt sur les comptes d’épargne sont limités à la portion congrue. Autrement dit, ils sont particulièrement bas et ne constituent plus une source d’épargne porteuse si tant est qu’ils le fussent. L’un des piliers de votre patrimoine reste l’immobilier et l’achat immobilier locatif en particulier. D’ailleurs, selon Lesechos.fr, « l’année 2018 commence par un niveau record d’intentions d’achat avec 3,5 millions d’acheteurs ». Alors pour développer votre patrimoine immobilier, il est impératif de savoir comment vous allez financer un achat locatif en France ou à l’étranger.

Les trois solutions pour réaliser un achat immobilier locatif

Si vous souhaitez développer votre patrimoine en réalisant un achat immobilier locatif en France, il existe trois possibilités ou sources de financement. De l’autofinancement à l’achat immobilier locatif sans apport, vous choisirez la solution de financement qui correspond à votre situation. Vous pourrez également vous faire aider par votre gestionnaire de patrimoine.

Investir dans l’immobilier locatif en s’autofinançant

L’autofinancement est bien entendu la première solution de financement pour un achat locatif. A l’opposé d’un achat immobilier locatif sans apport, vous disposez des fonds nécessaires pour réaliser cet investissement. La plus grosse difficulté s’il en est sera de trouver le bon emplacement et la bonne plus-value. En effet, au-delà de l’autofinancement de votre investissement locatif, il est pertinent de choisir un bien et une ville qui offrent des perspectives de plus-value à la revente. Certains marchés immobiliers sont plus dynamiques que d’autres, à vous de regarder la tendance des prix de l’immobilier sur plusieurs années.

Investir dans l’immobilier locatif par le biais d’un crédit bancaire

quels sont les meilleurs taux d'interet en france pour un achat immobilier

Contrairement à la situation dans laquelle vous investissez dans un achat immobilier locatif sans apport, vous avez besoin de contracter un crédit bancaire. Ce crédit peut couvrir une partie ou la totalité du prix du bien immobilier ainsi que les travaux de rénovation indispensables avant la mise en location. L’atout des prêts immobiliers depuis plusieurs années sont leurs taux d’intérêt. Ils sont bas comme le montre l’image ci-contre. En 2016, par exemple, pour un achat immobilier avec un remboursement sur 20 ans, le taux d’intérêt observé le plus bas est de 1,78% et le plus haut 2,05%.

Dans ce cas de figure, l’objectif de l’achat immobilier locatif sera la rentabilité locative du bien avant la plus-value. Vous devez faire un emprunt et donc votre objectif est de rembourser le crédit grâce aux loyers payés par le locataire le plus rapidement possible et sans discontinuité. Le calcul de la rentabilité locatif d’un investissement immobilier devra être fait en amont en fonction du prix d’achat, des travaux, des intérêt et des loyers à percevoir. .

 

Acquérir un bien immobilier grâce à un crédit bail

Le crédit bail (ou LOA location avec option d’achat) est une solution moins connue qui vous permet également de faire un achat immobilier locatif. Dans ce cas de figure, vous signez un contrat de location longue durée avec un organisme financier. En tant que locataire, vous n’êtes pas propriétaire du bien. Ce contrat prévoit une option d’achat en fin de contrat, option qui vous permet alors de devenir le propriétaire de ce bien immobilier.

Souvent, le choix du crédit bail pour financer un achat immobilier locatif est utilisé par les entreprises. En effet, ce type de crédit a pour objectif de permettre à une entreprise d’acquérir des biens mobiliers ou immobiliers à l’issue d’une période de location. Ce contrat est assorti d’une promesse de vente en fin de contrat de location et le prix d’acquisition du bien immobilier est généralement très faible.

financer un achat immobilier locatif par un credit bail
Le crédit bail est l’une des options pour assurer le financement d’un achat immobilier locatif sans apport.

Ainsi, un contrat de crédit-bail démarre lorsque la personne physique ou morale désireuse de s’approprier un bien immobilier contacte un organisme financier pour être candidat à l’acquisition d’un bien précis par le biais du leasing.

Ainsi en France, il existe de nombreuses possibilités pour financer l’achat d’un bien immobilier locatif sans apport ou avec un apport limité. On pourra aussi citer le PEL (Plan Epargne Logement), le PTZ (Prêt à Taux Zéro), le PAS (Prêt d’Accession Sociale). Mais ces prêts sont-ils valables pour financer un investissement immobilier à l’étranger ? C’est ce que nous allons voir maintenant en prenant l’exemple que nous connaissons parfaitement bien, l’investissement immobilier aux USA.

Investir dans l’immobilier à l’étranger : le cas des USA

Dans le cadre de notre activité de gestionnaire de patrimoine indépendant, nous avons été amenés à proposer aux Français d’investir en Floride dans l’immobilier. Ainsi depuis 2009, notre filiale Auxandra, spécialisée dans l’immobilier en Floride, accompagne cet investissement depuis la recherche du bien immobilier, appartement ou maison jusqu’à la mise en location à l’année.

financer un achat immobilier locatif aux usaPeu de banques françaises connaissent le marché
de l’investissement immobilier aux USA.
Aussi sont-elles frileuses pour vous financer.

 

Comment se passe un financement pour un investissement à l’étranger ?

Si vous résidez en France et que vous souhaitez diversifier votre patrimoine dans l’immobilier aux USA, il vous faudra soit passer par un intermédiaire spécialisé comme notre société pour savoir à quel professionnel de crédit s’adresser. Soit il vous faudra trouver une agence bancaire et donc un conseiller (plus qu’une enseigne de banque) qui accepte cet achat au-delà des frontières. Car pour un investissement immobilier en dehors de nos frontières, la banque française ne peut pas prendre d’hypothèque sur le bien visé. Malgré tout, elle doit trouver des garanties pour vous laisser acheter aux USA. Il faudra alors que vous soyez propriétaire en France d’une résidence principale ou secondaire ne faisant pas l’objet d’une hypothèque.

Retour d’expérience de nos clients

Notre expérience nous montre que cette étape de financement pour un achat immobilier locatif à l’étranger est encore source d’opposition fréquente de votre établissement bancaire. Ceci est lié à une méconnaissance de ce marché immobilier et de ses règles. D’autre part, il existe clairement une forte résistance des banques pour garder leurs clients captifs en France. Pour autant, la société de gestion de patrimoine Auxandre possède des partenaires expérimentés en crédit immobilier qui vous permettent de réaliser cet investissement à l’étranger. Consultez-nous pour éviter de perdre du temps dans la recherche d’une banque ou d’un courtier favorable à cet achat aux USA.


Notre société de gestion de patrimoine demande
fréquemment l’avis de ses clients. Ils témoignent
de leur parcours avec financement ou sans.

Comme il n’est de meilleure illustration que celle qui consiste à vous faire profiter de l’expérience de nos clients sur le sujet du financement, nous vous proposons de lire quelques témoignages en lien ci-dessous.

Pour aller plus loin sur le sujet

 

Les commentaires sont fermés