Le démembrement de propriété

11 février 2016 -
Napoléon et le code civil, la base des droits civils modernes en France

Quelle est la définition du démembrement de propriété ? Quel est son objectif, comment l’utiliser ? Il ne constitue pas l’un des dispositifs fiscaux les plus connus et pourtant, le démembrement de propriété poursuit un objectif très avantageux pour l’investisseur.
Il propose de scinder la pleine propriété d’un bien immobilier ou mobilier en 2 droits réels à savoir d’une part la nue-propriété (le droit de vente ou de cession pour les murs) et d’autre part l’usufruit (le droit d’usage et de location). Cette scission apporte au propriétaire de réels avantages que nous allons détailler afin de vous permettre de réaliser un investissement avantageux basé sur le démembrement immobilier.

Quel type de bien immobilier ou mobilier acheter en démembrement de propriété ?

Par définition, le dispositif peut porter sur n’importe quel type de bien, mobilier (portefeuille d’actions, fonds de commerce…) ou immobilier (maison, appartement, terrain…). Acheter en démembrement peut donc porter sur des biens meubles ou sur des biens immeubles. La durée maximale d’un usufruit correspond généralement à la durée de vie de l’usufruitier (on parle dans ce cas d’usufruit viager). Mais il est possible de prévoir une durée déterminée, dans le cadre d’un usufruit temporaire (10 ans, par exemple), c’est ce que l’on appelle le démembrement de propriété temporaire.

Quelle est l’origine du démembrement de propriété ?

Largement inspiré du droit romain, la notion de démembrement de propriété a été révélée par le Code Civil français (que l’on appelle aussi Code Napoléon) paru en 1804. Ce Code Civil s’est imposé au gré des guerres napoléoniennes et des conquêtes coloniales puis a été conservé par la France et d’autres territoires également sous l’influence napoléonienne du 19ème siècle. C’est ainsi que le Code Civil français est aujourd’hui encore le texte fondateur du droit civil français mais aussi du droit civil belge ainsi que de plusieurs autres droits civils.

le code civil de Napoléon est à la base du demembrement de proprieteLe Code Napoléon devenu Code Civil porteur
du dispositif de démembrement de propriété

En comparaison avec le droit romain, le droit civil définit l’usufruit (usus et fructus) et de fait la nue-propriété (abusus).

Au XXème siècle, François Mitterrand (en 1981)  remet au goût du jour le démembrement de propriété pour aider les personnes fortement endettées à récupérer de la trésorerie et ainsi à ne pas perdre l’usage de leur bien. De fait, dès les années 1990, acheter en démembrement devient un outil de la gestion de patrimoine (ISF, succession, investissement…).

La définition de la propriété et ses prérogatives

« La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». (Article 544 du Code Civil).

le demembrement de propriete divise la propriete en usus, fructus et abusus Comment s’opère le
démembrement de pleine propriété ?

Le droit de propriété distingue trois prérogatives dont dispose le propriétaire :

L’usus correspond au droit d’usage du bien.
Le fructus au droit de jouir des fruits du bien.
L’abusus au droit de disposer du bien, c’est à dire de le vendre, de le donner ou d’en modifier la nature.

Dans un prochain article, nous reviendrons sur la notion de démembrement temporaire de propriété et sur les droits et obligations de l’usufruitier et du nu-propriétaire.

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