A partir du moment où l’on se constitue un patrimoine immobilier, vient le moment de chercher à augmenter sa rentabilité locative. En effet, passée la période des investissements immobiliers de départ, l’objectif est, au fil du temps, d’augmenter le rapport locatif de ses investissements immobiliers et / ou de bénéficier de réductions d’impôts dans certaines circonstances afin d’en retirer des revenus toujours en augmentation pour consolider son patrimoine. Deux scénarios peuvent ouvrir cette double perspective : la segmentation d’une grande surface en plusieurs surfaces habitables ou bien l’utilisation du déficit foncier.
Première solution, partager une surface habitable en plusieurs lots
Lorsque l’on est propriétaire d’une grande surface ou tout du moins d’une surface suffisamment grande pour être divisée en plusieurs lots, il peut être intéressant de la partager afin de générer plusieurs loyers simultanément et d’augmenter ainsi le rapport locatif de la surface totale. Dans ce cas, l’investissement locatif prendra une valeur supplémentaire, c’est l’exemple que nous relatons ci-dessous :
Cprim, une entreprise de rénovation basée à Marseille, a récemment été mandatée pour transformer un duplex sous les toits dans un immeuble ancien marseillais. L’objectif de ce client était d’augmenter le rapport locatif de son bien immobilier en segmentant la surface en quatre studios de 25m² chacun.
Rénovation intérieure et décoration
Ces travaux de rénovation ont permis aux propriétaires de multiplier par deux leurs revenus locatifs, donc d’augmenter de façon significative le rapport locatif !
Pour augmenter le rapport locatif d’un bien immobilier,
le découpage d’une grande surface en plusieurs
appartements reste une bonne solution
Deuxième solution, utiliser le déficit foncier pour absorber les travaux de rénovation
Le propriétaire d’un bien immobilier, accompagné par son gestionnaire de patrimoine, peut également choisir d’utiliser le déficit foncier afin de réduire sa pression fiscale. En effet, les charges liées à la rénovation d’un bien immobilier rentrent en ligne de compte dans ce que l’on appelle le déficit foncier. Dans un premier temps, on calculera le revenu foncier brut qui prend en compte les loyers perçus sur l’année. Ensuite on retranchera de ces revenus locatifs les différentes charges afférentes au bien immobilier considéré. La différence entre ces deux montants constitue le revenu foncier imposable.
Revenu foncier brut – charges = revenu foncier imposable
Les charges du bien immobilier déductibles du revenu foncier brut
Il est possible de déduire un certain nombre de charges des revenus locatifs bruts, parmi celles-ci on trouve :
- Les dépenses de réparation et d’entretien supportées par le propriétaire.
- Les primes d’assurance.
- Les provisions pour dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété, supportées par le propriétaire.
- Les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.
- Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés.
Le déficit foncier, principes et calculs pour améliorer sa rentabilité locative
Le déficit foncier concerne les montants des charges affectées à un bien immobilier en location (rénovation, travaux, taxe foncière…) hors intérêts d’emprunt, qu’il est possible de déduire du revenu foncier brut. Le déficit foncier est plafonné à 10 700 euros. En cas de déficit foncier supérieur à ce montant, il est possible de le reporter pendant dix années. On parlera alors de déficit foncier antérieur.
Attention, pour bénéficier du déficit foncier, l’appartement ou la maison loués doivent toujours l’être jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit foncier.
Les intérêts d’emprunt immobilier pourront quant à eux être imputés sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Il est à noter que dans le cas d’un démembrement immobilier, des règles particulières de déficit foncier s’appliquent. Pour en savoir plus, contactez notre équipe de gestion de patrimoine.
Exemple de calcul de revenu foncier global et de déficit foncier
Le propriétaire d’un appartement acheté dans le cadre d’un investissement locatif perçoit des revenus locatifs. Voici le montant de ses revenus et le calcul du déficit foncier.
- Revenu brut : 1 500 €
- Charges : 5 000 € (dont 2 100 € d’intérêts d’emprunt et 2 900 € de charges diverses)
- Déficit : 3 500 € (5 000 € – 1 500 €)
- Le revenu brut est d’abord réputé compenser les intérêts d’emprunt.
Le calcul du déficit foncier provient donc à hauteur de 600 € des intérêts d’emprunt et à hauteur de 2 900 € des autres dépenses. Seule cette dernière fraction est imputable sur le revenu global. Le montant de 600 € correspondant aux intérêts d’emprunt le sera sur les revenus fonciers des années suivantes.
D’autres exemples de calcul de déficit foncier sont disponibles sur le site du ministère des finances.
Conseil et