Réussir son optimisation fiscale sous-entend d’utiliser les dispositifs offerts par le législateur pour réduire son imposition sans enfreindre les lois fiscales mises en vigueur.
S’il semble avéré que cette démarche est l’un des enjeux principaux de la gestion de patrimoine, elle reste un domaine relativement opaque pour lequel être bien informé et bien conseillé est indispensable. Voici une présentation des trois principales possibilités qui s’offrent à vous pour optimiser votre fiscalité en investissant dans l’immobilier.
La loi Censi Bouvard pour la location en meublé non professionnelle
La loi Censi Bouvard concerne la location en meublé non professionnelle. Elle permet d’investir dans des résidences de services neuves ou rénovées, pour profiter d’une défiscalisation.
Dans les textes, ce dispositif s’applique aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent, au sein de certaines structures, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement. La loi est également applicable aux contribuables optant pour un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet ou faisant actuellement l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation, en vue de sa location meublée à titre non professionnel.
L’avantage fiscal a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2016 par l’article 77 de la loi n° 2012-1509 de finances pour 2013. Il faut noter que la réduction d’impôt est donc réservée aux contribuables ayant ce statut de loueur en meublé non professionnel. Elle est calculée sur le prix de revient du logement, travaux compris pour les logements ayant fait l’objet de travaux de rénovation. Ce prix est retenu dans la limite de 300 000 € par an quel que soit le nombre de logements achetés.
L’investissement en loi Pinel
L’investissement en loi Pinel est une autre solution pour réduire son imposition. Il permet de déduire fiscalement une quotité de la valeur d’achat du bien immobilier neuf chaque année. C’est un dispositif étalé sur 6, 9 ou 12 ans qui permet aux particuliers d’investir dans l’immobilier tout en réduisant leur impôt sur le revenu. Cette loi s’adresse à tous les contribuables français qui acquièrent, jusqu’au 31 décembre 2016, un logement neuf (logement destiné à la location) ou en l’état futur d’achèvement. Les investisseurs Pinel bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 21 % répartie de manière linéaire sur toute la durée de location. Il faut néanmoins accepter un certain nombre de contraintes. L’une de ces contraintes prend la forme d’un plafonnement des loyers suivant la localisation du bien immobilier. Certaines villes et agglomérations ont des prix au mètre carré plus élevés en raison d’une demande locative plus importante. Il existe donc ce que l’on appelle un « zonage Pinel » pour déterminer ce plafonnement.
L’investissement en secteur sauvegardé, loi Malraux
Cette solution est valable à condition que le bien soit localisé dans une zone qui présente un caractère historique, esthétique, ou de nature à justifier une conservation et restauration (par exemple, le centre historique d’une ville). L’investissement « Malraux » peut aujourd’hui être considéré comme une option valable, tant sur le court terme grâce à l’avantage fiscal qu’elle confère, que sur le long terme via le potentiel de plus-value intéressant en cas de revente de son patrimoine immobilier.
Il y a néanmoins une raréfaction de l’offre et une explosion des prix pour ce type de biens. Afin de pallier cet inconvénient, l’investisseur peut se diriger vers les véhicules de placement collectif de type SCPI « Malraux » qui lui permettront un investissement plus personnalisé.
Une défiscalisation par l‘intermédiaire de l’investissement immobilier est donc une option à considérer. De plus, elle est moins risquée que la recherche d’un placement financier rentable. Ces trois lois sont à étudier au cas par cas pour déterminer la(es)quelle(s) sont les plus intéressantes. De manière plus générale, pour savoir dans quoi investir, il est important de savoir déterminer sa fiscalité sur la plus-value immobilière. Pour cela, être bien conseillé est indispensable.
Conseil et